大田区久が原の新築戸建
※大田区久が原の土地･周辺環境解説はこちら ※購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、ご覧ください。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況:住宅完成後に3ヶ月で販売終了。
場所は「環八」「第二京浜」の幹線道路が近くにあり、東急池上線の走る街「大田区久が原」。碁盤の目のように美しく区画整理され、程良い緑のある高級住宅街です。この辺りは武蔵野台地の「久が原台」という高台に位置し、周辺に高い建物は見当たらず、空が広々と見 渡せる場所です。駅前に広がる商店街にはサミットストアの他、多彩なショップが並び買い物施設 にも恵まれています。
住宅デザインと住宅設備
『人々の感性を刺激する』
土地の魅力を最大限に引き出した空間構成、また目に見えない細部まで本物としての高度な仕立てを求め、より高い品格と洗練された空間美は常に一歩先を見つめる人々の感性を刺激するよう、設計・施工されています。
特徴
- 2階建 ３LDK
- 1階に洋室2部屋、2階にリビング･洋室1部屋
- グルニエ（広い屋根裏収納）
- １階洋室１部屋を２部屋に分ければ４LDKにも。
- 断熱性能の高い省エネ住宅
- 防犯を意識した窓
- 内装仕上げには低ホルムアルデヒド材を使用
- 第三者機関による地盤調査済み
同じ規格の家がずらりと並んでいるという建売住宅のイメージを覆し、住む人それぞれのライフスタイルを提案する家造りになっています。
道路面と日当り
道路面:北4m
- 第一種低層住居専用地域（隣接:第一種低層住居専用地域）
- 敷地面積の最低限度の制限:無し
- 北道路
- 道路幅4ｍ
「隣家と適度に距離がある」「付近に高い建物がない」ため、風通しもよく、程よく日差しも入る場所です。北側道路なので、南側道路のように強い日差しが入ることはありませんが、窓の位置や大きさを工夫することでリビングにいても部屋にいても日差しを感じれます。
外構
高級住宅地として名の知れたエリアに位置しており、洗練された佇まいと暖かさを感じる外構。駐車スペース・アプローチは段違いのコンクリート舗装にして、空いたスペースには草花を植栽、また玄関の上にある軒（のき）天井には天然木を使用。暖かみと経年とともに変化する風合いが楽しめる、有機的なデザインです。
リビング
2階リビングは20帖超。道路側に設けられた一際大きな窓が目を惹きます。天井が高いのと、天井の一部折り上がる（少し高い）ことで、室内が明るく開放的に見え、リビングを帖数以上に広く感じます。さらに採光用の窓を天井際に２箇所設けています（※）
またリビングの壁の一部を色違いのクロスで貼っていて（アクセントクロス）、同色のクロスだけでは単調になりがちな部屋の印象を、ぐっとおしゃれな雰囲気にしています。
※最近のデザイン住宅には、採光用の細い横長窓が高めに設けられています。｢隣家と視線が合わない｣「家具の配置に気を使わなくても良い｣｢窓を割っても容易に入れない｣と利点があります。
キッチン
女性・男性ともに人気の対面式キッチンで、実用性のあるペニンシュラ型。天井にはスポットライトが３つあり、広い調理テーブルがあるので、台所というよりインテリアと呼べるほどおしゃれです。リビングから目を離さずに済むため、小さなお子様がいる家庭では、人気のスタイルです。
コンロ横の勝手口はバルコニーにつながっており、換気もしやすくゴミ袋も外に置けてキッチンを清潔に保てます。キッチンに合わせた専用の収納棚がつき、電子レンジや炊飯器などをおくのに十分な広さがあります。
その他
バスルームには大型収納がついた化粧台。収納がたっぷりあり、バスタオル・ハンドタオルから掃除道具までしっかりと収納できます。さらに化粧台は２人同時に使える２ボウルタイプに、手元灯がついて使い勝手が良くなっています。
立地と住環境
立地
住宅は東急池上線「久が原」 より 徒歩６分。付近に商業施設は無く住宅街の中に位置しているので、喧騒もなく静かな暮らしがおくれます。
住宅地について
- 用途地域:第一種低層住居専用地域
- 隣接用途地域:第一種低層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:無し
大田区の用途地域から調べると、本住宅は住居を目的として整備された建築制限の厳しい地域（第一種低層住居専用地域）であり、隣接する地域も第一種低層住居専用地域と建築制限の厳しい地域として整備されています。
今後も住宅街として活用され、また風俗を乱すような店舗や日影に影響するような建物は建築されにくい場所ですので、住宅地として安心して居住できる場所だと思います。
路線・最寄駅と駅までの安全性
東急池上線 久が原 徒歩6分
最寄駅までは450ｍ、徒歩で6分・車で２分の距離にあります。現地を歩いた感想ですと、住宅から駅までの間で犯罪に巻き込まれそうな場所・交通事故が起きそうな場所は見当たりません。道は平坦で坂道はなく歩きやすい道でした。電柱上部に防犯カメラを設置しているので、犯罪などトラブルに巻き込まれることは少ないと考えられます。
周辺道路の安全性
本住宅付近の道路は、碁盤の目のように区画整理されていて、速度制限30km・一方通行のため車の往来が少ないです。車の往来がある通りは信号機が付いていますし、見通しの悪い道路には「自転車止まれ」があり歩行者保護が考えられています。
世帯と世帯年収
大田区久が原の周辺人口は、2010年より4.2％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で12.2％。大田区久が原の周辺世帯は2010年より6.0％増え、最も多い世帯は単身世帯で44.7％。平均世帯年収は555.9万円です。
学区域
・小学校：大田区立松仙小学校 500m 徒歩7分
・中学校：大田区立大森第十中学校 1.3km 徒歩16分
高級住宅街であることから教育への関心度が高いエリアです。大田区では、地域とともに子どもを育てる教育を進めているため、通学区域の学校を定めていて学校を自由に選ぶことができません。
ただし、何らかの事情があり指定校変更が認められ、『受け入れる学校においても支障がない場合』に限って、指定校を変更できます。指定校変更承諾基準を大田区は定めているので、指定校変更検討前にご確認ください。ただ他の通学区域からの受け入れを行わない学校もありますので、一応チェックください。詳しくはこちらから。
大田区久が原のハザードリスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震 深谷断層・綾瀬川断層で地震発生時の予測最大震度は 震度6弱
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近くの活断層までは 約23km 立川断層帯 約23km 地震の規模 M6.8
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があり ます。
液状化の可能性
久が原の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性はない地形です。
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版の通り、液状化の可能性が高い地域と低い地域があります。
浸水の可能性(標高)
標高は約18.5m。浸水想定は10〜50cm未満
浸水の可能性は大田区ハザードマップ（風水害編）をご覧ください。ハザードマップは「多摩川の氾濫」「高潮の被害」「中小河川等の氾濫」の3種あります。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。
土砂災害の可能性
住宅は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は大田区鵜の木・久が原土砂災害マップをご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。
洪水、津波その他の政令で定める異常な現象 の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
＜指定緊急避難場所（災害種別の指定なし）＞
１．久が原公園 徒歩距離 250m
２．東嶺公園 徒歩距離 430m
３．大森第七中学校 徒歩距離 530m
＜指定避難所（災害種別の指定なし）＞
１．都立雪谷高等学校 徒歩距離 460 m
２．大森第七中学校 徒歩距離 530 m
３．松仙小学校 徒歩距離 588 m
土壌汚染の可能性
対象地点から半径約500m範囲内の土壌汚染の指定区域の有無を示します。
土壌汚染対策法の 指定区域があります。
土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
今回の指定区域は「形質変更時要届出区域」です。土壌汚染の人への摂取経路が無く、健康被害が生ずるおそれがないため、汚染の除去などの措置が不要な区域です。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は 更新世段丘 です。
更新世段丘は、約1万年前よりも古い氷河時代に形成されたものです。低地からの比高が 数m~10m以上の台地・段丘は、洪水に対しては安全です。大規模な河川洪水の際には浸水することがありますが、低地の一般面より高いために浸水深・浸水時間とともに小さくなります。また、周囲よりも低く水の出口のない台地上の窪地では、大雨の時に浸水する場合があります。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。