文京区小石川の新築戸建
※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。ボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報を記載しました。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況：住宅完成前に販売開始より2ヶ月で販売終了
住宅概要
- 住所:東京都文京区
- 間取:木造3階建 4LDK＋駐車場
- 道路面:南4.2m
- 立地:整備された住宅街 住宅ブロックの角地
- 用途地域:第一種中高層住居専用地域
場所は東京メトロ南北線、メトロ丸ノ内線、都営三田線の走る街「文京区小石川」。東京23区の中心に位置する文京区は、歴史文化と四季が感じられる名所が多くあり、都心部にありながら緑豊かで落ち着いた環境があります。さらに地盤が良く、土砂災害・洪水・浸水のハザードリスクが低いエリアであり、付近には教育施設が多く、恵まれた場所です。
道路面と日当り
道路面:南4.2m
- 第一種中高層住居専用地域（隣接:第一種中高層住居専用地域）
- 南道路
という条件もあり、｢付近に高い建物がない｣｢南側道路｣｢住宅向かいに障害物なし｣のため、風通しは良く、2階リビングと3階バルコニーは南側道路に面しているので気持ちの良い日当たりです。
住宅デザインと住宅設備
『技術とデザイン両面からワンランク上の満足感』
技術とデザインの両面から理想的な住空間を追求。幅広いライフスタイルに対応できる機能的な間取りがプランニングの基本です。また、住む喜びを感じさせる、シンプルで美しいデザインも特徴。お客様の期待に、最高のクオリティで応えます。
外構
文京区は今も古き良き日本の建築が多くあり、神社仏閣が点在しています。町並みや通りに合わせて、ホワイト・ブラック・グレーの落ち着いたモダンなイメージの立体感ある外壁を採用し、洗練と落ちつきを兼ね備えた外観に仕上げました。また玄関横には宅配BOXも備えるなど、利便性も考えています。
リビング
南側バルコニーの間口は広くとられていて、一年を通して太陽の暖かさをで感じれます。リビングとダイニングの2面には床暖房を設置しているので、寒い冬も足元から暖かく過ごせます。
キッチン
女性からも男性からも人気の対面式キッチン。利点としてはリビングにいる家族を見渡せるため、小さなお子様がいるご家庭でも調理等をしながら様子を確認することができます。パナソニック製システムキッチンを採用し、カラーは建売住宅では珍しいグレーで、モダンな外観に合わせたスタイリッシュなカラーリングです。浄水器はもちろん、日々の家事の手助けになる食洗器も標準で設置します。引き出しはフルオープンで奥までしっかり開き、また背部にはカップボードも付くのでキッチンと一体感を持たせることができます。
文京区小石川付近の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震は深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6強
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は綾瀬川断層伊奈‐川口区間 約10km 地震の規模 M6.5
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があり ます。活断層は、地震調査研究推進本部により活動性が高く、社会的、経済的に大きな影響を与えるような地震を起こすと考えられる「主要活断層帯」とそれ以外の「その他活断層」に分類されています。
液状化の可能性
文京区小石川の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低い地形です。
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版では東京全域の液状化予測図を見ることができます。住宅の場所は、地盤が良好で地盤の性質としては液状化発生の可能性はない地形です。
浸水の可能性(標高)
標高は 約 24.8m です。 浸水想定はありません。浸水履歴もありません。
浸水の可能性は、「文京区洪水ハザードマップ・高潮ハザードマップ」、「文京区水害ハザードマップ」をご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。
土砂災害の可能性
住宅の場所は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は文京区土砂災害ハザードマップをご覧ください。
土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。
洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
広域避難場所
１．小石川植物園（災害の指定なし）
２．後楽園一帯（災害の指定なし）
指定避難所（災害種別の指定がありません）
１．礫川小学校（地震時）
２．茗台中学校（地震/風水害/土砂災害）
３．金富小学校（地震）
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
※土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
更新世段丘 です。
台地または段丘面のうち、約1万年前よりも古い氷河時代に形成されたものです。低地からの比高が 数m~10m以上の台地・段丘は、洪水に対しては安全です。
より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。
立地と住環境
立地
住宅は東京メトロ南北線 後楽園 徒歩12分、丸ノ内線 茗荷谷 徒歩14分。付近に商業施設は無く住宅街の中に位置しています。片側2車線の比較的大きい通り｢春日通り｣から１本入った場所にあり、車での移動にも便利な場所にあります。春日通りは整備が行き届いており、広い歩道・自転車通行帯があり、マンションやビルが多く人通りのある通りで通勤・通学・買い物にも便利な通りです。
住宅から徒歩5分の場所には｢警視庁 富坂警察署｣、後楽園駅近くには｢警視庁第5方面本部合同庁舎｣など警察施設があり、他にも春日通り沿いには｢春日交番｣｢竹早交番｣｢茗荷谷駅前交番｣が点在。（※交番・警察署が約700ｍ間隔であります）。文京区は東京23区内の中では犯罪発生率・事故発生率の少ない地域として知られており、筑波大学やお茶の水女子大など由緒ある高校や大学が多く、高所得者層に人気があることも治安の良さに繋がっていると考えられます。
住宅地について
- 用途地域:第一種中高層住居専用地域
- 隣接用途地域:第一種中高層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:都市計画法での指定は無し
文京区の用途地域から調べると、本住宅は住居を目的として整備された建築制限のある地域（第一種中高層住居専用地域）であり、隣接する地域も第一種中高層住居専用地域と建築制限のある地域として整備されています。
さらに住宅近くの茗荷谷駅付近は文教地区に指定（風俗営業関連建築物・ホテル・劇場等の規制を行う）。風俗を乱すような店舗や日影に影響するような建物は建築されにくい場所ですので、安心して居住できる場所だと思います。
路線・最寄駅と駅までの安全性
東京メトロ南北線 後楽園 徒歩12分
東京メトロ丸ノ内線 茗荷谷 徒歩14分
都営三田線 春日（東京） 徒歩15分
２線３駅と路線の利便性。お子さんが高校・大学に進学すると意外とネックになるのが交通手段ですが、２線３駅利用ができる場所など利用駅が多くあると通学も楽◎
現地を歩いた感想ですと、通学・通勤で住宅から駅までの移動は徒歩が便利。駅までは大通りの｢春日通り｣を通るのがおすすめで、｢歩道が広い｣｢人通りがある｣｢通り沿いに警察署･交番がある｣ので安全に歩行できます。また駅まで自転車で移動するときは、春日通りには普通自転車専用通行帯があるので快適に通行できます。後楽園駅は徒歩１分の場所に｢区営後楽園自転車駐車場｣、茗荷谷駅は徒歩１分の場所に｢区営茗荷谷駅自転車駐車場｣｢区営茗荷谷中央第一・第二自転車駐輪場｣があります。詳しくは文京区の一時利用制自転車駐車場をご覧ください。
春日通り沿いは警察署が通りに点在・人通りの多い場所なので、犯罪に巻き込まれそうな場所はなさそうです。住宅から春日通りまでは、細い道を２分歩きますが、街灯があり、周りは住宅街なので危険は少なそうです。
また春日通りは中央分離帯のある片側２車線に信号・横断歩道が整備され、歩道には街路樹・柵があり交通事故が多発しそう場所はなさそうです。ただ、お子さんが小学校低学年のうちは飛び出しにご注意ください。
世帯と世帯年収
文京区小石川の周辺人口は、2010年より8.4％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で14.0％です。文京区小石川の周辺世帯は、2010年より10.1％増えています。最も多い世帯は単身世帯で56.7％。平均世帯年収は662.9万円です。
学区域
・小学校：文京区立金富小学校
・中学校：文京区立茗台中学校
文京区の小学校は、原則として通学区域の指定校に入学となり、学校選択はできません。在学中の途中転居や兄弟関係などの一定基準を満たす場合は、申請により指定校の変更ができます。詳しくは文京区学務課学事係へ。
渋谷区の中学校は、学校選択希望制を採用しており通学区域外の学校への入学を希望することができる制度です。新1年生及び区立中学校に入学または転学する方を対象として、文京区立中学校の全10校を選択できます。但し希望者の状況によっては抽選となる場合があります。詳しくは中学校 学校選択制度へ。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では、説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。