大田区 中古戸建購入
世帯年収 590万円
4980万円の借入に成功
今回は大田区在住のご夫婦が同じ大田区で中古戸建を購入するため、世帯年収590万円で4980万円の住宅ローン審査が通った事例です。個人事業主、育休明け、違反建築物など、ローン承認がすんなりと降りない要因がありましたが、無事に住宅ローンを組むことができました。
購入動機と資金
大田区のマンションに居住されていたDご夫婦は、『出産・子育て』をきっかけにより広い住居での生活を希望して戸建を探しており、子育ての環境が整った大田区内でご希望に沿った中古戸建が見つかったため、当社にて購入申込をすることになりました。
初めての打合せで、ご主人は個人事業主、奥様は会社員で世帯年収は590万円、住宅購入諸経費（頭金）は430万円をご用意頂いてましたが、打ち合わせを進めていくと、次の問題がわかりました。
自営業＆育休明け＆中古戸建
借入額4980万円
物件価格の100％ローンをご希望
個人事業主の借入
ご主人は個人事業主で開業3年以上
育休明けの借入は特に厳しい
育休明けは時短勤務により給与が下がるため借入限度額が低くなる
中古戸建は要注意
中古戸建は購入前に調査する必要がある
住宅ローンをどう組むか
Tご夫婦の場合、物件価格は4980万円、ご主人様のローン限度額は約2100万円だったため、奥様と一緒にローンを組むパターンになり、借入額は約4700万円を希望していました。
審査の注意点
個人事業主の借入
ご主人は個人事業主で開業して3年以上でしたが、3期平均収入が270万円であったため、ローンを利用できるか複数の銀行に確認しましたが「難しい」という回答でした。
※銀行によって借入条件は異なるため確認が必要になりますが、一例としては業歴2年以上、3期平均年収300万円以上などがあります。
奥様は上場企業にお勤めで勤続年数が長く、銀行の借入条件に該当していたため、奥様を主債務者にすることとしました。
育休明けの借入は特に厳しい
産休・育休中でも「休職後に復職する」「育児休暇証明書の提出」など復職意志と必要書類があれば、休職前の年収と復職後の見込み年収をもとにローン仮審査を申込むことができますが、育休明けは注意が必要です。
育休明けの借入限度額の計算には、直近３ヶ月の給与の平均（銀行による）が利用されるため、時短勤務で休職前に比べて給与が2-4割ほど下がっている場合、産休・育休前と比べると借入限度額が低くなります。
T奥様の場合、奥様は時短勤務により前年度の年収は休職前に比べて50％ほど下がりましたが、育休前は年収600万円、勤務先が東証一部上場企業、直近3ヶ月の給与とボーナスから今年の見込み収入が500万円になることがわかりました。
銀行に相談したところ奥様の属性（信用度）が良いため、奥様は見込み年収500万円をもとに住宅ローンの仮審査申込みができ、
ご夫婦の見込み世帯年収が770万円（ご主人270万円＋奥様550万円）、借入限度額が約6100万円（770万円×8倍）になり、銀行からのローン承認を得られる見通しが立ちました。
中古戸建には要注意
ローン仮審査申込みのため、購入希望の中古戸建を調査したところ、建築基準法に抵触している住宅（違反建築物）でした。購入を希望される地域では建蔽率が60％でしたが、再計算すると61.9％であり、建蔽率オーバーということがわかりました。
※築20年以上の中古物件は、増築や改築により建蔽率・容積率違反していることがよくあるので、注意が必要です。
近年ではコンプライアンスの観点から、違反建築物に対して住宅ローンの承認を控えている銀行がありますが、中には、住宅ローンの承認をしてくれる銀行もあります。
仮審査の結果
Tご夫婦の場合も「違反建築物でも住宅ローンの仮審査が申込みできる」かつ「見込みの世帯年収をもとに仮審査」してくれる銀行を探しましたが、なかなか見つからなかったものの、都市銀行の1行からローンの承認が取ることができました。
まとめ
◇個人事業主の借入条件は会社員に比べてハードルが高い
◇育休明けは産休・育休前と比べると借入限度額が低くなる
中古戸建を購入の際は想定外の問題が起こりうるので、当社の宅建マイスターへご相談ください。また気に入った物件が建築基準法に違反していても、借入できる銀行がありますのでご相談ください。