城南エリア･新築戸建専門|住み替えの住宅ローン|ハウスパートナー株式会社

世田谷区　新築戸建購入
年収　800万円
分譲マンションからの住み替え

今回は世田谷区在住のご夫婦が同じ世田谷区で新築戸建を購入するため、世帯年収800万円で5,500万円の住宅ローン審査が通った事例です。分譲マンションのローンが3700万円残っており、住み替えのタイミング、マンションの売却時期など問題はありましたが、無事に住宅ローンを組み住み替えることができました。

購入動機と資金

世田谷区のマンションに居住されていたMご夫婦は、『子供が大きくなり住居が手狭に感じるようになった』ことをきっかけにより、広い住居での生活を希望され新築戸建を探されていました。

居住中のマンション付近でご希望に沿った新築住宅が見つかったため、当社にて購入申込をすることになりました。初めての打合せでは、ご主人様は会社員で年収は800万円、住宅購入諸経費（頭金）は1500万円ご用意頂いてましたが、お打ち合わせしたところ、次の問題がありました。

住み替えの住宅ローン

ご年収的には安全圏の住宅ローン

現在居住している分譲マンションのローン残債が3700万円

人気エリアの完成済み新築住宅だったため売れてしまう恐れがある

いつ契約するか

Mご夫婦が希望されていたのは人気エリアの完成済み新築住宅だったため、居住中している分譲マンションの売却が成立するまでには売れてしまう可能性がありました。

ご希望にピッタリの物件だったこともあり、Mご夫婦から「絶対に逃したくない」とご依頼を頂き、「買い先行」という方法で住宅を購入することを提案させて頂きました。

通常、居住中の分譲マンションと新居の住宅ローンは、同時に利用することはできませんが、新居の住宅ローン借入後、半年以内にマンションを売却する事を条件として、審査をすることができます。

審査の注意点

住み替えは、居住中の住居を先に売却してから新居を購入する方法（「売り先行」と言います。）と新居を購入してから居住中の住居を売却する方法（「買い先行」と言います。）があります。

それぞれメリット・デメリットが異なるため、状況に合わせた対応が必要です。

【メリット】

・自己資金が確定する
・新居のローンを借りる銀行の選択肢が多くなる

【デメリット】

・居住中に見学・案内がある
・自宅を引渡すまでに新居を見つけなければならない。（見つからない場合、一度賃貸住宅に入らなければならなくなる）

【メリット】

・欲しい物件を買い逃さない
・引越ししてから落ち着いて、売却できる

【デメリット】

・自己資金が確定しない
・買い先行の住宅ローンに対応している銀行が少ない
・６ヶ月以内に売却をしなければならない
・２重ローンになる
（マンション売却までは新居のローン支払いは利息のみ）

マンション売却査定額も大幅に残債を上回ることになり、買い先行でローン承認を取ることに成功しました。

ローン承認後、手続きなど滞りなく済ませ３ヶ月後に新居へ引っ越しをされました。また、Mご夫婦の所有していた分譲マンションは、退去してから４ヶ月後に無事売却することができました。

まとめ

「買い先行」の場合に、一番大切なことは売却査定です。売却査定がブレていると、６ヶ月以内の売却の際に自己資金の充当が必要になる場合があります。

住み替えをお考えの際は、売却のご相談も含めて、当社にぜひお問い合わせください。