石川台駅歩7分 115㎡の新築4LDK住宅
※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報です。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況:完成してから1ヶ月以内に契約となりました。
価格と住宅概要
- 住所:東京都大田区東雪谷3丁目
- 間取:木造2階建 4LDK車庫＋屋根裏収納
- 土地面積:104.04㎡(31.47坪)
- 延床面積:115.57㎡
- 土地権利:所有権
- 交通:東急池上線 石川台駅 歩7分
- 道路面:東 3.24m
- 立地:荏原病院通りから数ブロック先の住宅地
- 用途地域:第1種低層住居専用地域
場所は東急池上線が走る街｢大田区東雪谷｣。東急電鉄池上線は五反田まで乗り換えなし約12分で行くことができ、五反田からJR山手線に乗換えれば主要駅にアクセスできるので便利（品川駅まで21分・渋谷駅まで約26分）。東雪谷の周りは大きな商業施設はありませんが、ベッドタウンとしてのんびりとした環境があります。
住宅デザインと住宅設備
『想いを大切に、一棟、一棟、丁寧に心を込めて進める家づくり』
｢家を買う｣ということは大変なこと。ローンを組んで、一生をかけて「自分の城」を手に入れるのに適正価格よりも高い価格で買わされたり手抜き工事の物件を押し付けられたりしたら、一生悔いが残ってしまう。「安かろう、悪かろう」ではなく「ちゃんとした家を造る」という気持ちから、企画･設計･施工･アフターメンテナンスまでの自社一貫体制をおこなっている会社によって家づくりが進められます。
住宅の特徴
- 2階建 4LDK車庫 延床115㎡
- LDK18.5帖 ガス式床暖房付き
- リビング横に6帖超えのワイドバルコニー
- 主寝室は7.8帖 ウォークインクローゼット付き
- 固定階段のついた約7.5帖の屋根裏収納
2階建4LDK、延床115㎡と広い邸宅。4-6人の家族向けに設計された4LDKの住宅で、ウォークインクローゼット･屋根裏収納･物置などゆとりある収納スペースがあります。ファミリーにオススメしたい住宅です。
外構
玄関・車庫内の外壁はスタイリッシュなレンガ調のデザインで仕上げられています。バルコニーはブラック。2階外壁はホワイト色のモダンでおしゃれな外壁です。
リビング
2階LDKは18.5帖。リビング部分は勾配天井で南側の高い位置から日差しが入るため、日当たりが良く快適にすごせます。リビングに隣接するワイドバルコニーには散水栓があり、休日はお子さんの水遊びができるくらい広々としています。夏場にはお子さまプールで遊んでもいいですね。
キッチン
リビング・ダイニングを見渡せる対面式のキッチン。リビングに居るご家族を見渡せるため、小さいお子様がいるご家族に人気のキッチン。システムキッチンには食器洗浄乾燥機もついています。
浴室
ユニットバスは1坪タイプと呼ばれる1616サイズ(内寸：縦160㎝×横160㎝)を使用しているので、大人が足を伸ばして快適に入浴できます。子供と一緒に入浴する場合も1616サイズなら大人1人子供1人で入浴してもゆったり入れます。
大田区東雪谷の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震は深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6弱
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は綾瀬川断層伊奈‐川口区間 約23km 地震の規模 M6.8
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
大田区東雪谷は液状化発生の可能性は低いです。
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ると、当該住宅は液状化の可能性が低い地域です。
浸水の可能性(標高)
標高は約31.6mです。浸水予想はありません。
浸水の可能性は大田区ハザードマップ（風水害編）をご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。ハザードマップは｢多摩川の氾濫｣｢高潮の被害｣｢中小河川等の氾濫｣の3種あります。
土砂災害の可能性
住宅は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は土砂災害（特別）警戒区域についてをご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
＜指定緊急避難場所（災害種別の指定なし）＞
- 昴児童公園 120m
- 遊び場道路 310m
- 東中公園 360m
＜指定避難所（災害種別の指定なし）＞
１．洗足区民センター 400m
２．雪谷小学校 450m
３．洗足池小学校 830m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は更新世段丘です。
台地または段丘面のうち、約1万年前よりも古い氷河時代に形成された土地。低地からに比高が数ｍ～10m「以上の台地・段丘は、洪水に対しては安全です。
より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院数値地図25000(土地条件)から確認できます。
立地と住環境
立地
中原街道と荏原病院通りが交差する「大田区東雪谷」。本住宅は荏原病院通りを西に数ブロック入った低層住居専用地域にあり、隣地建物との間は広く、風通しがよく日当たりの良い場所です。住宅から歩３分には石川台駅前商店街の入り口があり、スーパーや飲食店等休日、平日問わず商店街でお買い物を楽しめます。
また、最寄りのバス停から洗足池駅・池上駅・大森駅への移動ができるため、雨の日や電車トラブルがあった場合も都心への移動方法があり安心できる立地です。
住宅地について
- 用途地域:第一種低層住宅専用地域
- 隣接用途地域:近隣商業地域
- 敷地面積の最低限度の制限:無し
大田区の用途地域から調べると、本物件は良好な住環境を保護するための高さの制限などが設けられ、2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶ低層住居専用地域です。本物件に隣接する建物はすべて2階建ての住宅のため開放感のある立地です。
また隣接地域は、近隣商業地域（近隣の住民が日用品の買物をする店舗等）ですが、昔ながらの商店が多く騒がしい商業施設は付近にはありません。
<東雪谷は敷地面積の最低限度の制限は無し>
大田区では一部の地域（田園調布地区や田園調布多摩川台地区など）で敷地面積の最低限度の制限を設けています。最低限度の制限がある地域は、日照、通風、防災など、住宅地として良好な環境が保たれます。
東雪谷は敷地面積の最低限度の制限が無く、狭小住宅など建てられる住居地域で戸建やマンションが密集したエリアを形成することが多い場所ですが、住宅まわりは過密している印象はありません。
路線・最寄駅と駅までの安全性
東急池上線｢石川台｣駅歩7分
現地を歩いた感想ですと、住宅から駅までは人通りが多い｢石川台駅前商店街｣を通ると安全です。商店街は車が一方通行になっているので車の往来は少なく、15-18時は歩行者用道路になるため買い物時・児童の下校時は安全に通行できます。
周辺道路の安全性
住宅の前面道路は居住者専用道路のため車通りはほとんどなく安全な道路です。住宅周辺の道路も一方通行が多いため車の通りが少なく、スピードを出すような道路ではありませんが、歩行時は後ろから来る車に気をつけて歩行しましょう。
世帯と世帯年収
大田区東雪谷の周辺人口は、2010年より4.8％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で15.2％です。大田区東雪谷の周辺世帯は、2010年より6.4％増えていて、最も多い世帯は単身世帯で43.6％ 平均世帯年収は569.6万円です。
学区域
・小学校：大田区立雪谷小学校 450m 徒歩6分
・中学校：大田区立雪谷中学校 850m 徒歩11分
大田区では、地域とともに子どもを育てる教育を進めているため、通学区域の学校を定めていて学校を自由に選ぶことができません。ただし、何らかの事情があり指定校変更が認められ、『受け入れる学校においても支障がない場合』に限って、指定校を変更できます。指定校変更承諾基準を大田区は定めているので、指定校変更検討前にご確認ください。
ただ他の通学区域からの受け入れを行わない学校もありますので、一応チェックするといいでしょう。詳しくはこちらから。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（本当に｢道路｣なのかの確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。