自由が丘駅10分 南向き41坪の住宅用地
※奥沢の土地リサーチはこちら ※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報を記載しました。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況:2区画で販売されましたが1ヶ月半で契約になりました。
価格と概要
宅地の概要
- 住所:東京都世田谷区奥沢7丁目
- 敷地面積:138㎡(41.82坪)
- 土地権利:所有権
- 交通:東急東横線 自由が丘駅 歩10分
- 道路面:南5m 道路間口7m超
- 立地:自由が丘近く 1〜2階の戸建が並ぶ住宅地
- 敷地面積の最低限度の制限は80㎡
- 用途地域:第一種低層住居専用地域
場所は東急東横線･大井町線の走る街｢世田谷区奥沢｣。高級住宅地として名が知れており、ブランド力の高いエリアとしても魅力的です。また常に住みたい街ランキングの上位にある｢自由が丘｣がすぐ近く、不動産の資産価値は常に高く評価されています。
道路面と日当り
道路面:南5m 間口7m超
- 第一種低層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:有り(最低限度は80㎡)
南向き、隣家と適度に距離がある、付近に高い建物がないという条件のため、日当たりもよく風通しも良い場所です。
立地
住宅は大井町線｢九品仏｣駅より徒歩7分。東急東横線･大井町線｢自由が丘｣駅徒歩10分。１〜2階の戸建を中心とする整備された住宅ブロックの中間にあり南道路に面した邸宅。低層住居専用地域なので隣地建物との間は広く、風通しがよく日中は日当たりの良い場所。八幡通りから一本入った住宅街の立地は、周辺道路が整備されており運転のストレスはなく、環状８号線や第三京浜道路へのアクセスも非常にスムーズ。
参考プラン 住宅概要
- 延床面積:WEST 178㎡／EAST 172㎡
- 2階建４LDK 車庫2台
- LDKは35帖 圧倒的な開放感
- 前面道路は5m ベンツG-Classなど大型車でも通行･駐車がスムーズ
- 建物はフリープラン 間取はお好きなように変更可
- 住宅設備は要打合せ
世田谷区奥沢の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震は深谷断層･綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6強
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は立川断層帯 約20km 地震の規模M6.8
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
世田谷区奥沢の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低い
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ると、当該住宅は液状化の可能性が低い地域です。
浸水の可能性(標高)
標高は約25.8mです。浸水想定は50〜100cm※洪水・内水氾濫時
浸水の可能性は世田谷区洪水・内水氾濫ハザードマップをご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。ハザードマップは｢多摩川洪水版｣と｢内水氾濫・中小河川洪水版｣の２種あります。
土砂災害の可能性
当該地域は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は世田谷区土砂災害ハザードマップをご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。住宅付近には土砂災害の可能性がある場所はありませんでした。しかし局所的に土砂災害が起こる場所はありますので、世田谷区土砂災害ハザードマップを一読することをお勧めします。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
広域避難場所
１．尾山台中学校(地震/風水害) 800m
２．九品仏小学校(地震/風水害) 920m
３．尾山台小学校(地震/風水害/土砂災害) 1.1km
指定避難所
１．八幡中学校(地震) 350m
２．九品仏生活実習所(地震) 430m
３．産業能率大学(地震) 540m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は盛土地・埋立地です。低地に土を盛って造成した平坦地や、水部を埋めた平坦地。
図表中央部が住宅地付近です。より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。数値地図の凡例はこちら>>
立地と住環境
立地
住宅は大井町線｢九品仏｣駅より徒歩7分。東急東横線･大井町線｢自由が丘｣駅徒歩10分。１〜2階の戸建を中心とする整備された住宅ブロックの中間にあり南道路に面した邸宅。低層住居専用地域なので隣地建物との間は広く、風通しがよく日中は日当たりの良い場所。八幡通りから一本入った住宅街の立地は、周辺道路が整備されており運転のストレスはなく、環状８号線や第三京浜道路へのアクセスも非常にスムーズ。
- 用途地域:第一種低層住居専用地域
- 隣接用途地域:第一種低層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:有り(80㎡)
世田谷区の用途地域から調べると、低層住居の良好な住環境を保護するため整備された建築制限の厳しい地域(第一種低層住居専用地域)であり、隣接する地域も第一種低層住居専用地域と建築制限の厳しい地域として整備されています。
今後も住宅街として活用され、また風俗を乱すような店舗や日影に影響するような建物は建築されにくい場所ですので、住宅地として安心して居住できる場所だと思います。
さらに世田谷区では敷地面積の最低限度の制限を設けているため、日照、通風、防災など、住宅地として良好な環境が保たれます。隣地との距離が保たれるだけでなく、乱りに住宅も建設されないため、程よい人口密度が保たれ良好な住環境が望め、不動産の資産価値は常に高く評価されます。
路線・最寄駅
- 東急線大井町線｢九品仏｣駅歩7分
- 東急東横線･大井町線｢自由が丘｣駅歩10分
2線2駅利用ができる立地。最寄駅まで7分とアクセスは抜群。お子さんが高校･大学に進学すると意外とネックになるのが交通手段ですが、2線2駅利用ができる場所など利用駅が多くあると通学も楽になります。
またすぐ近くの八幡通りにはバス停があるので、雨の日や車を運転しないときに便利です。
世帯と世帯年収
世田谷区奥沢の周辺人口は、2010年より2.6％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で11.8％です。世田谷区奥沢の周辺世帯は、2010年より4.1％増えています。最も多い世帯は単身世帯で48.9％です。平均世帯年収は597.6万円です。
学区域
・小学校：世田谷区立九品仏小学校 900m
・中学校：世田谷区立八幡中学校 80m
子育て層や緑が豊かな地域を好む層に人気の世田谷区は、高級住宅街もあることから教育への関心度が高く、公立校でも学習レベルが高いと言われています。世田谷区では、地域とともに子どもを育てる教育を進めているため、通学区域の学校を定めていて学校を自由に選ぶことができません。ただし、何らかの事情があり指定校変更が認められ、『受け入れる学校においても支障がない場合』に限って、指定校を変更できます。指定校変更承諾基準を世田谷区は定めているので、指定校変更検討前にご確認ください。ただ他の通学区域からの受け入れを行わない学校もあります。詳しくはこちらから。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では、説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。