人気の下北沢地域 延床107㎡の新築戸建
※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報です。ご覧ください。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
問合状況:人気の下北沢エリア。販売開始後2ヶ月で契約になりました。
価格と住宅概要
- 住所:東京都世田谷区代田1丁目
- 間取:木造3階建 4LDK車庫
- 土地面積:99.5㎡(30.1坪)
- 延床面積:107.8㎡
- 土地権利:所有権
- 交通:小田急線｢世田谷代田｣駅歩10分 小田急線･京王井の頭線｢下北沢｣駅歩16分
- 道路面:西5.9m公道
- 立地:2階建て住宅が多く立ち並ぶ住宅地
- 用途地域:低層住居専用地域
場所は環状七号線と小田急線・京王井の頭線が通る街｢世田谷区代田｣。世田谷代田駅から新宿駅まで電車で約12分、「シモキタ」の愛称がつけられた人気の街｢下北沢｣までは歩16分。小田急線の地下化と下北沢の再開発により、近年商業施設が数多くオープンした魅力的な場所で、休日が楽しくなるエリアが住宅周辺に多くあります。
道路面と日当り
道路面:西5.9ｍ
- 低層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:有り
- 第一種高度地区
という条件もあり、｢向かいの家とスペースをとれている｣｢隣家と適度に距離がある｣｢付近に高い建物がない｣ため風通しもよく、南西にリビングを設けているので日当たりが良好です。
住宅デザインと住宅設備
特徴
- 3階建 ４LDK
- 延床107㎡と家族4−5名向きの広さ
- リビング20帖の広い大空間
- 全居室6.0帖以上でゆったりとすごせる広さ
リビング
2階LDKは広々とした20帖。隣接する住宅が全て2階建てのため、日当たり・風通りが良好で快適に過ごせます。リビングには床暖房が付いていて、寒い冬も足元から暖かく過ごせます。
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分譲戸建で人気なのは、LDK20帖以上。吹抜けリビングは根強い人気で、吹抜けがあるとリビングが帖数以上に広く見えるので、広い家を探している方にはおすすめです。壁面はアクセントクロスやエコカラットで装飾していると上品に見えます。エコカラットは調湿を兼ねているのでジメジメやカラカラが軽減され、快適になります。サッシはほとんどが樹脂製を使用しており断熱性能の高い複層Low-eガラスと組み合わせています。アルミサッシを使う新築戸建は減ってきましたが、低価格帯の住宅では今でも使われています。
キッチン
リビング・ダイニングを見渡せるペニンシュラ型キッチン。リビングにいるご家族を見渡せるため、小さなお子様がいるご家庭では人気のキッチン。システムキッチンには日々の家事の手助けになる食器洗浄乾燥機もついています。食器洗浄乾燥機は水道代の節約はもちろんのこと、家事の時短ができる便利アイテムです。
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キッチンレイアウトは対面式(半島型※・L型)がトレンド。スペースが足りない住宅は壁付式が多く、価格差はレイアウトよりもメーカーや仕様による違いがあります。最近の分譲新築戸建で人気なのは、対面式キッチン。キッチン素材は主にステンレスが使われグレードが高いものは人造大理石が使われます。さらにグレードの高いものは人造大理石でもアクリル人造大理石が使われています。 同モデルの食器棚・吊戸棚が付いていればとてもお得。食器洗 浄乾燥機は付いていることが多く、無いほうが稀です。
その他
ユニットバスは1坪タイプと呼ばれる1616サイズ(内寸：縦1.6m×横1.6ｍ）を使用しているので、大人が足を伸ばして快適に入浴することが出来ます。1616サイズだと大人1人、子供2人が入浴できるくらいゆとりがあります。
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浴室は1616サイズ(1.6m×1.6m)がトレンド。さらに広い住 宅には1620がついていることがあり洗い場が40cm大きく入浴介助 しやすいサイズになっており親との同居にも便利。住宅スペースの都合により1416・1318など使われる事が多く、価格差はユニットサイズ、素材やメーカーによる違いがあります。
世田谷区代田の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6強
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「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は綾瀬川断層伊奈-川口区間 約19km 地震の規模M6.5
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地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
世田谷区代田1丁目の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低い
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ると、当該住宅は液状化の可能性が低い地域です。
浸水の可能性(標高)
標高は約30.8mです。浸水予想はありません。
浸水の可能性は世田谷区洪水・内水氾濫ハザードマップをご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。ハザードマップは｢多摩川洪水版｣と｢内水氾濫・中小河川洪水版｣の２種あります。
土砂災害の可能性
当該地域に土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域はありません。土砂災害の可能性は世田谷区土砂災害ハザードマップをご覧ください。
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土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
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避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
＜指定緊急避難場所＞
- 太子堂円泉ヶ丘公園・三宿の森緑地一帯 910m
- 羽根木公園一帯 1.3km
- 国士舘大学一帯 1.4km
＜指定避難所＞
- 若林小学校(地震) 600m
- 太子堂中学校(地震) 660m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
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土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は 切土地です。山地などの造成地のうち、切取りによる平坦地や傾斜地。
図表中央部が住宅地付近です。より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。数値地図の凡例はこちら>>
立地と住環境
立地
環状七号線と小田急線・京王井の頭線が通る街「世田谷区代田」。１〜2階の戸建を中心とする整備された住宅ブロックの中間にあり西道路に面した邸宅。低層住居専用地域なので隣地建物との間は広く、風通しがよく日中は日当たりの良い場所。
環状七号線から数ブロック入った住宅街にあり、周辺道路が整備されているので運転のストレスはなく、環状７号線や首都高速へのアクセスも非常にスムーズ。
また世田谷代田駅は近年地下化が進み多種多様な商店が集まって、お料理が好きな方・まち散歩が好きな方におすすめしたいエリア。さらに歩16分の場所には、サブカルチャーの街として大人気の｢シモキタ｣があり、休日にはカフェ･ファッション･音楽などセンスを刺激する店を楽しむこともできます。
住宅地について
- 用途地域:低層住居専用地域
- 隣接用途地域:低層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:有り
世田谷区の用途地域から調べると、低層住居の良好な住環境を保護するため整備された建築制限の厳しい地域(低層住居専用地域)であり、隣接する地域も低層住居専用地域と建築制限の厳しい地域として整備されています。
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低層 住居専用地域は戸建が立ち並び、住宅と住宅の間にゆとりが生まれ住宅地として優良な環境が整っている地域。｢低層｣なので背の高い建築物は建築できず、｢住居専用地域｣なので小さいカフェなどは営業していますが、深夜酒類提供飲食店やスナックなどは営業できないなど、良好な住環境があります。今後も住宅街として活用され、また風俗を乱すような店舗や日影に影響するような建物は建築されにくい場所ですので、住宅地として安心して居住できます。
<世田谷区の敷地面積の最低限度の制限:80㎡>
世田谷区では敷地面積の最低限度の制限を設けているため、日照、通風、防災など、住宅地として良好な環境が保たれます。隣地との距離が保たれるだけでなく、乱りに住宅も建設されないため、程よい人口密度が保たれ良好な住環境が望め、不動産価値は常に高く評価されています。
路線・最寄駅と駅までの安全性
小田急線｢世田谷代田｣歩10分
小田急線・京王井の頭線｢下北沢｣歩16分
田園都市線｢三軒茶屋｣歩17分
現地を歩いた感想ですと、住宅から駅まではしっかりと歩道が整備された｢梅丘通り｣｢環七通り｣を通ると安全です。どの道も歩道が広く、街灯も明るいので帰宅時も安心です
周辺道路の安全性
住宅の前面道路は幅5.9ｍ前後の広い道路で、一方通行のため車通りが少なく比較的安全な道です。小さいお子さんがいる家庭であれば梅丘通り・環七通り・茶沢通りなど歩道にフェンスがある大きな道を優先して歩くようにすると、より安全でしょう。
世帯と世帯年収
世田谷区代田の周辺人口は、2010年より2.1％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で20.6％です。世田谷区代田の周辺世帯は、2010年より2.4％増えています。最も多い世帯は単身世帯で58.9％です。平均世帯年収は629.3万円です。
学区域
・小学校:世田谷区立代沢小学校 750m
・中学校:世田谷区立富士中学校 1.7km
子育て層や緑が豊かな地域を好む層に人気の世田谷区は、高級住宅街もあることから教育への関心度が高く、公立校でも学習レベルが高いと言われています。
世田谷区では、地域とともに子どもを育てる教育を進めているため、通学区域の学校を定めていて学校を自由に選ぶことができません。ただし、何らかの事情があり指定校変更が認められ、『受け入れる学校においても支障がない場合』に限って、指定校を変更できます。指定校変更承諾基準を世田谷区は定めているので、指定校変更検討前にご確認ください。ただ他の通学区域からの受け入れを行わない学校もありますので、一応チェックするといいでしょう。詳しくはこちらから。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では、説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。