西大井4丁目の書斎付き新築戸建【販売終了】
※品川区西大井の土地･周辺環境解説はこちら ※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報です。ご覧ください。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況:住宅完成後に10日間程度で販売終了
価格と住宅概要
- 住所:東京都品川区西大井4丁目
- 間取:木造2階建 3LDK車庫＋DEN
- 延床面積:117.68㎡
- 交通:都営浅草線｢馬込｣歩10分 横須賀線｢西大井｣歩12分
- 道路面:南西4.3m
- 立地:大田区山王に程近い沿線沿いの住宅街
- 用途地域:第一種低層住居専用地域
場所は「環状七号線」が近く、都営浅草線と横須賀線の走る街「品川区西大井」。品川区と聞くと品川駅のビジネス街をイメージしますが、本住宅は住宅街にある静かな環境です。最近では品川区アドレスの新築住宅の供給が非常に少なく、品川区でお探しの方にはぜひご見学いただきたいと思います。
住宅デザインと住宅設備
住宅の特徴
- 2階建 3LDK＋駐車場＋DEN
- 南西向き日当たり良好
- 料理好きな人におすすめなGRAFTEKTのシステムキッチン
- 1階にリビング19帖 2.7mの天井高にインテリアファン付き
- 2階に洋室3部屋と3帖の書斎(DEN)付き さらに小屋裏収納あり
- 部屋は6帖以上で生活空間広い◎
- 発泡断熱材施工により断熱性の高い住宅※断熱等級4
- 遮音性能の高い室内窓完備
- 床材はハイグレード素材（鏡面調仕上げ）
建築設計事務所が企画した分譲戸建なので、生活空間だけでなく生活設備もしっかりと備わっていて、気持ちよく暮らせる工夫が随所に施されています。
道路面と日当たり
道路面:南西4.3m
- 第一種低層住居専用地域
- 南西向きのリビング
- 住宅自体が3.1ｍ高い
｢南西向き｣｢住宅自体が道路より3.1ｍ高い｣という好条件により、通年を通して日がよく入ります。また付近の建物より高いので、家族が過ごす1階リビング･2階洋室は日当たり良好です。さらに部屋からの眺望も良く、風通りも良いので快適な住空間になります。
外構
モノトーンで洗練されたデザイン住宅。玄関には宅配ボックスや外出先からスマートフォンで通話可能なインターフォンを完備。見た目だけでなく、住みやすい設備が整っているのが魅力です。
リビング
2階リビングは19.2帖、天井高2.7mあるので開放感があり帖数以上に広く感じます。リビング天井にはインテリアファン・窓は3面を設けることで採光と通風が優れていて、2階にあることで通行人の視線も気になりません。もちろん床暖房も完備。足元からぽかぽかと温まり埃を巻き上げないため、室内をクリーンに保つので小さいお子様やアレルギーを心配される方におすすめです。
キッチン
高級キッチンメーカー｢キッチンハウス｣のセカンドライン｢GRAFTEKT」のシステムキッチンを採用。高級キッチンメーカーのサブブランドとして、クオリティも高級ブランドらしく高いのが特徴。キッチンは対面式システムキッチンを採用して、コンロ側が壁についた実用的でおしゃれに見えるペニンシュラ型。もちろん食洗機付き。料理しながら、リビングやダイニングの様子を見ることができ、小さいお子さまがいる家庭にぴったりのキッチンスタイルです。
GRAFTEKTのシステムキッチンは細部まで綺麗につくられているので、料理好きな方も満足できるキッチンです。
その他
バスルームは1.6ｍ×1.6ｍのLIXIL製ユニットバスを採用。足をゆったりのばして入浴ができます。小さいお子さんと入ってもリラックスできるサイズのため毎日の入浴が楽しみになります。
品川区西大井4丁目の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震は深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6弱
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は綾瀬川断層伊奈‐川口区間 約22km 地震の規模M6.5
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
品川区西大井4丁目の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は少ない。
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ると、当該住宅は液状化の可能性が低い地域です。
浸水の可能性(標高)
標高は約14.8mです。浸水想定はありません。
浸水の可能性は品川区ハザードマップ（風水害編）をご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。浸水ハザードマップは｢多摩川の氾濫｣｢高潮の被害｣｢中小河川等の氾濫｣の3種あります。
土砂災害の可能性
住宅は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は土砂災害（特別）警戒区域についてをご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
＜指定緊急避難場所（災害種別の指定なし）＞
- 堂寺公園 400m
- たぬき山公園 670m
- 南馬込一丁目南児童公園 850m
＜指定避難所（災害種別の指定なし）＞
１．伊藤小学校 490m
２．冨士見台中学校 630m
３．ウェルカムセンター原 840m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は切土地 です。山地などの造成地のうち、切取りによる平坦地や傾斜地。切取り斜面はなだらかなため、土砂災害警戒区域には指定されておらず、急傾斜地の崩壊はなさそうです。
図表中央部が住宅地付近です。赤斜線は盛土地・埋立地を示しています。より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。
立地と住環境
立地
都営浅草線馬込駅、横須賀線西大井駅、東急大井町線中延駅と3線3駅と路線の利便性が良い場所。お子さんが高校・大学に進学すると意外とネックになるのが交通手段ですが、3線3駅利用ができるので通学も楽です。
住宅地について
- 用途地域:第一種低層住居専用地域
- 隣接用途地域:第一種中高層住居専用地域
しながわMAP＞都市計画＞西大井4丁目から調べると、本住宅は第一種低層住居専用地域。1～2階建ての低層住宅が立ち並び、住宅と住宅の間にゆとりが生まれ住宅地として最良な環境が整っています。さらに住宅の高さ制限、敷地境界から建物の外壁までの距離を離す制限があります。
路線・最寄駅と駅までの安全性
都営浅草線｢馬込｣徒歩10分
横須賀線｢西大井｣徒歩12分
最寄駅の馬込駅までは住宅街の間を10分ほど歩きます。現地を歩いた感想ですと、住宅から駅までの間で犯罪に巻き込まれそうな場所は見当たらなく、車の往来が少ない場所です。道幅の狭い場所でなので車とのすれ違いは気をつけてください。また夜道は少し寂しいので、車で送迎されるのがおすすめです。
周辺道路の安全性
本住宅付近の道路は車の往来が比較的少なく、住宅周辺の道路は16−18時まで歩行者専用道路になっているなど歩行者保護が考えられています。住宅前の道路は、あまり車も入ってこない道路ですので比較的安心して歩くことが出来ると思います。
世帯と世帯年収
品川区西大井の周辺人口は、2010年より3.3％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で10.3％です。品川区西大井の周辺世帯は、2010年より5.3％増えています。最も多い世帯は単身世帯で52.6％です。平均世帯年収は591.4万円です。
学区域
・小学校:品川区立伊藤小学校 470m 徒歩6分
・中学校:品川区立冨士見台中学校 650m 徒歩9分
品川区では、21世紀の新しい学校づくりをめざした「教育改革」の一貫として、社会の変化に対応した学校教育の内容の充実と質の向上を目的として、保護者の希望に沿えるよう「学校選択」を実施しています。ただし通学区域外の学校へ入学を希望される場合は、新入学時に限り、希望する学校を選択し、申請することができます。その申請を受けて、受入枠を超えた場合は抽選を行った上、就学する学校の指定を行っています。
また区外より転入される方は転入時期によって手続は異なってきます。【9月中旬～10月31日】転入予定に限り学校選択制度をご利用できます。学校選択制度をご利用なさる方は10月29日までに希望申請票の提出をする必要があります。（令和4年1月現在）
詳しくは品川区＞入学・転入から新入学生向け入学案内を確認してください。また品川区は指定校変更の申請ができます。指定校変更の許可基準と区域外就学の許可基準を定めているので、指定校変更検討前にご確認ください。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。