神楽坂まで歩11分 リビング約20帖の新築一戸建
※住宅概要・立地と住環境・災害リスクに注目して考えることで、『安くて良い住宅』を見つけることができると思います。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
問合状況:住宅が完成してから3ヶ月後に契約となりました。
価格と土地概要
- 住所:東京都新宿区市谷山伏町
- 土地面積:28.78坪(95.17㎡)
- 延床面積:91.47㎡
- 土地権利:所有権
- 交通:都営大江戸線｢牛込柳町｣歩4分／東京メトロ東西線｢神楽坂｣歩11分
- 道路面:西3.2m
- 立地:寺院の真裏 整備された住宅街
- 用途地域:第一種住居地域
場所は新目白通りや首都高速道路へアクセスしやすく、都営大江戸線・東京メトロ東西線が走る街｢神楽坂｣。かつて｢山の手銀座｣の愛称で知られた神楽坂は、多くの文豪に親しまれた有名な地で、今も神楽坂付近に残る花街特有の路地は、日本でもここにしかないと言われています。
住宅設計と住宅設備
特徴
- 新宿なのに敷地95㎡
- 2階建3LDK 約20帖の広いリビング
- クリナップ製 人気の(対面式)ペニンシュラ型キッチン
- 約6帖のルーフバルコニー
- リビングから繋がる小屋裏収納
- 断熱・気密性に優れた準耐火建築物・防火設備
- 耐震性能の高い住宅
- オール浄水システム
住宅設備を追加費用でつけるくらいなら、『いいものはいい！最初から入れてしまおう』という、とてもわかり易い考えの会社が建てた分譲戸建。家事が楽になる住宅設備が多く、家中の水を浄水する｢オール浄水システム｣や｢ワイド洗面化粧台｣、｢アクアフォームの吹付断熱｣など分譲戸建では珍しい設備が充実しています。さらに準耐火建築物に、窓はすべて防火戸と住宅安全性も兼ね備えています。
リビング
２階LDKは約20帖・床暖房付き。リビングから繋がる小屋裏収納があるので、天井が高く開放感があるから帖数以上にリビングを広く感じれます。画像から分かる通り、リビングの抜け感がよく小屋裏収納に上がってもリビングにいる家族と楽しく会話できます。
キッチン
クリナップ製ステディアキッチン 女性からも男性からも人気のペニンシュラ型キッチンはコンロが壁について排煙性が高く、全長259cmと料理がしやすい。リビングにいる家族を見渡せるため、小さなお子様がいるご家庭でも調理等をしながら様子を確認することができます。リビングへの開放感を生かすため吊戸棚はあえて付けていません。
その他
浴室は1616バスルーム(内寸1.6m×1.6m)のユニットバスを採用、足をゆったりのばして入浴ができます。お子さんと入ってもリラックスできるサイズのため毎日の入浴が楽しみになります。※本住宅は分譲戸建ではかなり珍しい｢オール浄水システム｣があり、お風呂の水も洗面台の水も浄水です。
新宿区市谷山伏町付近の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震は深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6強
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は綾瀬川断層伊奈‐川口区間 約12km 地震の規模M6.5
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
新宿区市谷山伏町の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低い地形です。
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ると、当該住宅は液状化の可能性が低い地域です。
浸水の可能性(標高)
標高は約29.2mです。浸水想定はありません。
浸水の可能性は、「新宿区洪水ハザードマップ」をご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。
土砂災害の可能性
住宅の場所は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は新宿区土砂災害ハザードマップをご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。
洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。詳しくはこちら>>
広域避難場所
- 文京江戸川橋体育館（地震/風水害）1.7km
- 早稲田大学早稲田キャンパス一帯（災害の指定なし）1.7km
- 外濠公園（災害の指定なし）1.9km
指定避難所
- 市谷小学校（地震）80m
- あかね苑（地震）210m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
※土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は更新世段丘 です。台地または段丘面のうち、約1万年前よりも古い氷河時代に形成されたものです。低地からの比高が数m~10m以上の台地・段丘は、洪水に対しては安全です。
より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。
立地と住環境
立地
新目白通りや首都高速道路へアクセスしやすく、都営大江戸線・東京メトロ東西線が走る街｢神楽坂｣は神社・寺院が散在して今も歴史ある町並みが残る地域で、今でも老舗の料亭・割烹が石畳の情緒溢れる小道に並んでいます。都心へのアクセスは電車・車ともに良いのに、静かな住宅街。さらには新宿区の中なのに緑が多いと、珍しい場所です。
住宅地について
- 用途地域:第一種住居地域
- 隣接用途地域:第一種中高層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:都市計画法での指定は無し
新宿区の用途地域から調べると、本住宅は住居を目的として整備された建築制限のある地域であり、隣接する地域は背の高くないアパートやマンション・戸建など住環境を守る地域として指定されています。
道路面と日当り
道路面:西3.2m
日照・通風・採光等の環境を確保した建築物として設計されているので、リビング・各居室は通風良く日当たり良好です。
路線・最寄駅と駅までの安全性
都営大江戸線｢牛込柳町｣歩4分
東京メトロ東西線｢神楽坂｣徒歩11分
都営線・東京メトロ線と利便性の良い路線が利用できます。お子さんが高校・大学に進学すると意外とネックになるのが交通手段ですが、2線2駅利用ができると通学も楽◎
駅までは人通りのある大久保通りを真っ直ぐ4分歩くと着きます。現地を歩きましたが、犯罪や交通事故に巻き込まれそうな場所もありませんでした。夜道も心配せずに歩けそうです。
周辺道路の安全性
住宅の前面道路は一方通行で車通りが少なく、比較的安全な道路です。小学校・中学校もすぐ近くにあり(150ｍ以内)、住宅街の中を歩くため安全に通学できそうです。周辺道路は｢一方通行｣｢速度制限20km｣｢歩行者専用道路｣など歩行者保護がしっかりしています。
世帯と世帯年収
新宿区市谷山伏町の周辺人口は、2010年より4.0％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で10.2％です。新宿区市谷山伏町の周辺世帯は、2010年より5.3％増えています。最も多い世帯は単身世帯で61.4％。平均世帯年収は531.5万円です。
学区域
・小学校：新宿区立市谷小学校 120m
・中学校：新宿区立牛込第一中学校 150m
新宿区では通学区域制度を原則とした上で、学校選択制度も維持しています。小学校では3学級編成となりうる場合など選択できない小学校もあるので事前に確認が必要です。中学校においては生徒数の推移などを見ながら教育環境が変化したときに、小学校と同様な対策を適切に講じると新宿区のHPに記載がありますので、学校選択を希望する場合は事前に確認することをおすすめします。
新宿区立小・中学校の通学区域、学校選択制度、適正規模及び適正配置の基本方針
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（本当に｢道路｣なのかの確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では、説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。