久が原の新築戸建
※大田区久が原の土地･周辺環境解説はこちら 住宅概要・立地と住環境・災害リスクに注目して考えることで、『安くて良い住宅』を見つけることができると思います。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況:住宅完成後に4ヶ月で販売済
価格と住宅概要
- 住所:東京都大田区久が原３丁目
- 間取:木造3階建 4LDK車庫
- 延床面積:104.32㎡
- 土地権利:所有権
- 交通:東急池上線｢久が原｣歩4分
- 道路面:西4m
- 立地:久が原駅前の商店街 脇道すぐの住宅街
- 用途地域:第一種中高層住居専用地域
場所は環状八号線・第二京浜の幹線道路が近くにあり、東急池上線の走る街｢大田区久が原｣。碁盤の目のように美しく区画整理され、程良い緑のある高級住宅街です。｢久が原台｣という高台に位置し、周辺に高い建物は見当たらず、空が広々と見渡せる場所です。駅前に広がる商店街にはサミットストアの他、多彩なショップが並び買い物施設にも恵まれています。さらにライラック通りは電柱上部に防犯カメラを設置しているので、犯罪などトラブルに巻き込まれることは少ないと考えられます。
住宅デザインと住宅設備
『優れた耐震性能を兼ね備えた住宅』
木造軸組工法の設計自由度と構造用合板パネル工法の耐震性の高さをあわせもった工法。外壁、1・2階床組、屋根を構造用合板で一体化させ、高い耐震性を実現。さらに住宅性能表示制度に対応し、耐震等級・耐風等級・劣化対策等級・維持管理対策等級・ホルムアルデヒド対策等級で最高等級を取得。徹底したプレカット・パネル生産の導入により、職人の技量に左右されない均質な住宅の提供を可能にしています。
特徴
- 3階建 4LDK車庫
- 1階に洋室2部屋、2階にリビング、３階に洋室2部屋
- 高い耐震性住宅
- 内装仕上げにはシックハウス対策
- 食器洗浄乾燥機・システムバス1616サイズ
- 浴室乾燥機など充実した住宅設備
戸建の企画・設計・施工は大手グループが実施。設備はスタンダードですが、ファミリー層に人気の住宅設備とデザイン性にしてあり、地震への備えを求めるニーズに応え、高い耐震性を兼ね備えています。現在のトレンド／ニーズをしっかり抑えた新築戸建だと言えます。
外構
外壁材の中でも耐用年数が長く、人気のサイディング材を使用。ブラウンとベージュのバイカラーで落ち着きのある外観です。
リビング
2階リビングは15.9帖。西側にバルコニーがあるのと3面窓があるので、日当たりが良く風通しも良好。リビングは東・西・南側から日が当たるので、1日を通して明るく過ごせます。
キッチン
キッチンは対面式システムキッチンを採用。コンロ側が壁についた実用的でおしゃれに見えるペニンシュラ型。料理をしながら、リビングやダイニングの様子を見ることができ、小さいお子さまがいる家庭にぴったりのキッチンスタイルです。
その他
ユニットバスは1坪タイプと呼ばれる1616サイズ(内寸：縦1.6m×横1.6ｍ）を使用しているので、大人が足を伸ばして快適に入浴することが出来ます。子供と一緒に入浴する場合も1坪タイプだと大人1人、子供2人が入浴できるくらいゆとりあるサイズ。
道路面と日当り
道路面:西4m
- 東側は大きな駐車場
- 第一種中高層住居専用地域
良好な居住環境の保全（通風・採光）をする住居専用地域として整備されているので、風通しもよく、程よく日の当たる立地です。住宅の東側は大きな駐車場となっているので、1階居室東側・3階居室東側にも程よく日が当たります。リビングは東・西・南側から日が当たるので、1日を通して明るく過ごせます。
大田区久が原の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震は深谷断層・綾瀬川断層で地震発生時の予測最大震度は震度6弱
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近くの活断層までは立川断層帯 約24km 地震の規模M6.8
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
久が原3丁目の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低いです。
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ても、本住宅は液状化の可能性が低く液状化履歴もありませんでした。
浸水の可能性(標高)
標高は約18.9mです。浸水想定はありません。
浸水の可能性は大田区ハザードマップ（風水害編）をご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。ハザードマップは｢多摩川の氾濫｣｢高潮の被害｣｢中小河川等の氾濫｣の3種あります。
土砂災害の可能性
住宅は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は大田区鵜の木・久が原土砂災害マップをご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。
洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
＜指定緊急避難場所（災害種別の指定なし）＞
１．大森第七中学校 300m
２．久が原公園 400m
３．東嶺公園 450m
＜指定避難所（災害種別の指定なし）＞
１．大森第七中学校 300m
２．介護付有料老人ホームアライブ久が原 470m
３．久原小学校 610m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではない
土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は 更新世段丘 です。更新世段丘は、約1万年前よりも古い氷河時代に形成されたものです。低地からの比高が数m~10m以上の台地・段丘は、洪水に対しては安全です。
より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院数値地図25000(土地条件)から確認できます。数値地図の凡例はこちら>>
立地と住環境
立地
住宅は東急池上線｢久が原｣より徒歩4分。久が原駅前から伸びる商店街通り｢ライラック通り｣から脇道に入ったすぐの住宅です。ライラック通りは商店街ですが、派手さはなく整骨院や和菓子店などが立ち並ぶ落ち着いた商店街。「駅近なのに静か、でも商店街近くて便利」という静かと便利を兼ね備えた好立地。さらにライラック通りは電柱上部に防犯カメラを設置しているので、犯罪などトラブルに巻き込まれることは少ないと考えられます。
住宅地について
- 用途地域:第一種中高層住居専用地域
- 隣接用途地域:第一種中高層住居専用地域／近隣商業地域
- 敷地面積の最低限度の制限:無し
大田区の用途地域から調べると、本住宅はアパートや小規模のマンションなどの中高層住居を目的として整備された建築制限の厳しい地域です。隣接する地域は同じく建築制限の厳しい地域・第一種中高層住居専用地域と日用品の販売を主とする小規模の店舗の集まる近隣商業地域として整備されています。
今後も住宅街として活用され、また風俗を乱すような店舗や日影に影響するような建物は建築されにくい場所ですので、安心して居住できる場所だと思います。
路線・最寄駅と駅までの安全性
東急池上線｢久が原｣徒歩4分 380ｍ
駅までは、人通りと街頭のあるライラック通りを歩きます。現地を歩いた感想ですと、ライラック通りは、｢速度制限30km｣｢一方通行｣｢歩道が整備｣｢街灯が整備｣された歩行者保護のしっかりしている道路なので、犯罪に巻き込まれそうな場所・交通事故が起きそうな場所は見当たりませんでした。
周辺道路の安全性
本住宅付近の道路は、碁盤の目のように区画整理されていますが、速度制限が30kmであったり（ゾーン30）、一方通行になっていたりと、車の往来が比較的少ないです。さらに駅まで道は平坦で、車の往来がある通りは信号機が付いていて、安全性が高いと思います。駅前は車の往来が多いのでご注意ください。
世帯と世帯年収
大田区久が原の周辺人口は、2010年より4.2％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で12.2％。大田区久が原の周辺世帯は、2010年より6.0％増えていて、最も多い世帯は単身世帯で44.7％。平均世帯年収は555.9万円です。
学区域
・小学校：大田区立東調布第三小学校 650m 歩8分
・中学校：大田区立大森第十中学校 1.3km 歩17分
久が原は高級住宅街であることから教育への関心度が高いエリアです。大田区では、地域とともに子どもを育てる教育を進めているため、通学区域の学校を定めていて学校を自由に選ぶことができません。ただし、何らかの事情があり指定校変更が認められ、『受け入れる学校においても支障がない場合』に限って、指定校を変更できます。指定校変更承諾基準を大田区は定めているので、指定校変更検討前にご確認ください。
ただ他の通学区域からの受け入れを行わない学校もありますので、一応チェックするといいでしょう。詳しくはこちらから。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。