｢新宿中央公園｣すぐ近くの新築戸建
※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報を記載しました。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況：住宅完成前に販売開始から2ヶ月で販売終了
価格と土地概要
- 住所:東京都新宿区西新宿
- 3階建2LDK
- 延床面積:63.48㎡
- 権利:所有権
- 道路面:東南側約4m
- 用途地域:第二種住居地域
場所は都営大江戸線･メトロ丸の内線の通る街｢西新宿｣。新宿という名の住所がつきますが都会の喧騒から離れた利便性の高い環境です。新宿駅が徒歩圏内にありながら新宿中央公園が周辺にあるため、静かな環境になっており｢便利だけど静か｣という相反する環境を実現できる立地です。都心で通勤通学されてる方はもちろん、幅広い世代の方におすすめできるエリアです。
特徴
- 2階LDK 13.7帖 床暖房付き
- 1階洋室5.2帖 3階洋室8.1帖
- 食器洗浄乾燥機･浄水器付きのシステムキッチン
- 換気乾燥機付き1318サイズの浴室
道路面と日当り
道路面:東南4m
- 住宅の裏手は歩道(暗渠)
- すぐ近くに大きな青空駐車場
という条件もあり、｢付近に高い建物がない｣｢住宅向かいに障害物なし｣ため、風通しは良く、日差しも程よく入る場所です。
リビング・キッチン
東南向きに面した13.7帖のリビングには床暖房付き。3面に窓があるので採光や通風もしっかりとることができます。キッチンは壁付けにすることで、スペースを有効活用。対面式キッチンに比べてコンパクトなため、スペースが限られている住宅向きです。
新宿区西新宿付近の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震は深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6強
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は綾瀬川断層伊奈‐川口区間 約14km 地震の規模M6.5
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低い地形です。東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ると、当該住宅は液状化の可能性が低い地域です。
浸水の可能性(標高)
標高は約27.0mです。浸水想定は100cmです。
浸水の可能性は、「新宿区洪水ハザードマップ」をご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。
土砂災害の可能性
住宅の場所は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は新宿区土砂災害ハザードマップをご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。
洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。詳しくはこちら>>
広域避難場所
- 二軒家公園 260m
- 新宿中央公園・高層ビル群一帯 670m
指定避難所
- 西新宿シニア活動館（地震） 480m
- 新宿養護学校（地震） 520m
- つばめの里・本町東（地震） 520m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
※土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は 盛土地・埋立地 です。低地に土を盛って造成した平坦地や、水部を埋めた平坦地。
より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。
立地と住環境
立地
住宅は新宿駅・新宿副都心より徒歩圏内にありますが、周りに緑豊かな公園があります。新宿中央公園まで徒歩3分と利用しやすい場所。新宿中央公園は高層ビル群の中にありながら、新宿区立の公園として最大の広さ。子どもに大人気のちびっ子広場には大きな滑り台があり人気の的。さらに毎年7月中旬〜9月上旬には服を着たまま遊べる「ジャブジャブ池」も開設される予定です。敷地が広く緑豊かな公園内はのんびり散歩や自然観察も楽しめ、休日には広場でフリーマーケットなどイベント開催も多くおこなわれます。
住宅地について
- 用途地域:第二種住居地域
- 隣接用途地域:近隣商業地域
- 敷地面積の最低限度の制限:都市計画法での指定は無し
新宿区の用途地域から調べると、本住宅は住居を目的として整備された建築制限のある地域であり、住宅と店舗やオフィスなどの共存を図りながら、住居の環境を保護しています。大通り沿い(方南通り)は近隣商業地域で飲食店・スーパーなど混在していて、利便性が高い地域になっています。仕事の帰りが遅くなっても交通量が多く、車のライトや街灯の明かりを頼りに帰宅できます。
路線・最寄駅と駅までの安全性
都営大江戸線｢西新宿五丁目｣徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線｢中野坂上｣徒歩11分
地下鉄の2線2駅を利用できます。大江戸線・丸の内線は乗換接続が多く、スムーズに通勤・通学することができます。お子さんが高校・大学に進学すると意外とネックになるのが交通手段ですが、接続の多い路線が利用できると通学も楽になります。
現地を歩いた感想ですと、通学・通勤で住宅から駅までの移動は徒歩が便利。住宅裏手にある道路(暗渠)は都営大江戸線｢西新宿五丁目｣駅まで続いています。住宅裏手にある道路(暗渠)は、車両通行できないため安心して駅まで歩くことができるので、ベビーカー・小さなお子さま連れでも安心して通りを歩けるのは心理的にとても楽だと思います。街頭もあるため夜道も心配有りませんが、人通りがないため一応気をつけてください。
世帯と世帯年収
新宿区西新宿の周辺人口は、2010年より4.8％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で17.0％です。新宿区西新宿の周辺世帯は、2010年より5.9％増えています。最も多い世帯は単身世帯で67.2％。平均世帯年収は537.6万円です。
学区域
・小学校：新宿区立西新宿小学校 840m
・中学校：新宿区立西新宿中学校 1.3km
新宿区では通学区域制度を原則とした上で、学校選択制度も維持しています。小学校では3学級編成となりうる場合など選択できない小学校もあるので事前に確認が必要です。中学校においては生徒数の推移などを見ながら教育環境が変化したときに、小学校と同様な対策を適切に講じると新宿区のHPに記載がありますので、学校選択を希望する場合は事前に確認することをおすすめします。
新宿区立小・中学校の通学区域、学校選択制度、適正規模及び適正配置の基本方針
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（本当に｢道路｣なのかの確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では、説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。