谷中よみせ通り沿い 賃貸併用新築戸建
※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報を記載しました。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況：住宅完成前に販売開始より2ヶ月半で販売終了
価格と住宅概要
- 住所:東京都台東区谷中3丁目
- 間取:木造3階建 3LDK 1R×２戸
- 延床面積:138.69㎡
- 交通:千代田線｢千駄木｣歩6分／山手線｢西日暮里｣歩7分
- 道路面:南4.2m
- 立地:目の前に公園があるのどかな立地 よみせ通り至近
- 用途地域:第一種住居地域／隣接用途地域:近隣商業地域
場所は東側は荒川区、西側は文京区の区界に面した｢台東区谷中｣。東京の下町文化を感じることが出来る情緒あふれる人気の街。日暮里駅・西日暮里駅・根津駅・千駄木駅、上野公園がいずれも1km以内の徒歩圏にあり毎週どこかに出かけたくなるような街です。
本住宅は賃貸併用住宅であるため｢賃貸需要があるか｣が最も重要な点ですが、｢千駄木駅｣のとなり｢根津駅｣は東京大学の最寄り駅で、徒歩圏内に西日暮里･日暮里･田端のオフィス街があるため賃貸需要も高い立地です。
個人的に強くおすすめな点が２つ。１つめは｢賃貸住宅｣があるのに｢超低金利｣の住宅ローンで購入できること。２つめは居住しながら収入も得られるので、配偶者やお子さまに資産として引き継ぐことができること。さらに癌の団体信用保険に加入できれば癌と診断確定された場合にローン残高が0円になるので、残された家族も安心して暮らせる収入源を引き継げます。
住宅デザインと住宅設備
住宅のコンセプトは
『何十年にもわたり快適に暮らすための技術と柔軟性を備えたハイクオリティ住宅』
住まいは暮らしてから本当の価値がわかるもの。購入当初の快適さと満足感を何十年にもわたって維持できるクオリティ。ニーズにお応えするため、企画力や機能的な美しいデザイン、将来的な暮らしの変化にも柔軟に対応できる設計力や快適さを具現化しています。
『技術とデザイン両面からワンランク上の満足感』
技術とデザインの両面から理想的な住空間を追求。幅広いライフスタイルに対応できる機能的な間取りがプランニングの基本です。また、住む喜びを感じさせる、シンプルで美しいデザインも特徴。お客様の期待に、最高のクオリティで応えます。
特徴
- 居住3LDK 賃貸1R×2戸 稀な新築賃貸併用住宅
- LDK20.2帖 リビングとダイニングにはそれぞれ床暖房
- 2階にキッチン・水回り・バルコニーが集約して家事動線◎
- 南西道路に面し、南西向きワイドバルコニーがある日当たり良好なリビング
- 賃貸はカーテンレール・エアコン・水回り設備が施工済み。すぐに募集可
外構
今回の建物は街との調和を図り、ホワイトとグレーの16mmサイディングを採用し、彫が深い高級感ある外観を実現しています。模様は細かに散りばめた石をイメージしており、江戸時代から続く谷中の街並みを尊重するような模様です。また玄関横には宅配BOXも備えるなど、見栄えだけでなく住む人の利便性も考えています。
リビング
2階南西側バルコニーに面した20.2帖のLDK。南西側バルコニーの間口は広くとられていて、一年を通して太陽の暖かさをリビングで感じることができます。またリビングとダイニングには2面のガス式床暖房を設置しているので、寒い冬も足元から暖かく過ごせます。
キッチン
女性からも男性からも人気の対面式キッチンのペニンシュラ型。利点としてはリビングにいる家族を見渡せるため、小さなお子様がいるご家庭でも調理等をしながら様子を確認することができます。キッチンはタカラスタンダード製システムキッチンを採用し、キッチンから洗面所・浴室に直接移動ができる特別な間取りのため、家事の効率があがります。
主寝室と洋室 その他
3階にある主寝室は7.0帖と一番広い洋室で、南西向きのバルコニーがついています。3階の居室は全て南向きの窓があり日当たり良好◎
浴室は1616バスルーム(内寸1.6m×1.6m)のユニットバスを採用し、足をゆったりのばして入浴ができます。小さいお子さんと入ってもリラックスできるサイズのため毎日の入浴が楽しみになります。
立地と住環境
立地
台東区の北西部に位置し、JR山手線日暮里駅や鶯谷駅、東京メトロ千代田線千駄木駅や根津駅に囲まれた利便性の高い立地にあり、地区内には江戸以来の道筋、町割、寺社や明治・大正・昭和の町屋、住宅、塀や路地などの特徴的な建造物等が数多く残っています。
住宅は駅から近く、よみせ通り商店街から１本入った場所にあります。日用品の揃う店舗が周りにあり、よみせ通りは整備が行き届いており、夜道も明るいため通勤通学に便利な通りです。
本住宅は賃貸併用住宅であるため｢賃貸需要があるか｣が最も重要な点ですが、｢千駄木駅｣のとなり｢根津駅｣は東京大学の最寄り駅で、徒歩圏内に西日暮里･日暮里･田端のオフィス街があるため賃貸需要も高い立地です。
住宅地について
- 用途地域:第一種住居地域
- 隣接用途地域:近隣商業地域
- 敷地面積の最低限度の制限:有り(50㎡)
台東区の用途地域から調べると、本住宅は住居を目的として整備された建築制限のある地域（第一種住居地域）であり、隣接する地域は近隣商業地域として商店街のある地域として整備されています。住みやすい住居地域でありながら、商業施設が住宅のまわりに多くある良い周辺環境です。
また住宅地には景観と防災性の向上を目的とした｢谷中地区 地区計画｣が策定されており、敷地面積の最低限度が50㎡と制限を設けられています。おかげで土地は細分化されず、乱開発は起きないため寺社･緑地等と住宅が調和したまち並みが維持されます。
道路面と日当り
道路面:南西4.0m
- 南西道路
- 3階建て
という条件もあり、｢南西側道路｣｢3階居室は全て南窓｣のため風通しは良く、日差しも入る場所。2階リビングと3階バルコニーは南西側道路に面しているので気持ちよく日が当たります。
路線・最寄駅と駅までの安全性
東京メトロ千代田線｢千駄木｣徒歩6分
JR山手線｢西日暮里｣徒歩7分
２線２駅と路線の利便性。お子さんが高校･大学に進学すると意外とネックになるのが交通手段ですが、電車の接続が良い西日暮里駅が近いので通学も楽◎
現地から千駄木駅を歩いた感想ですと、通学・通勤で住宅から駅までの移動は徒歩が便利。駅までは｢よみせ通り｣を通るのがおすすめで、｢車の速度制限30km｣｢商店街｣｢人通りがある｣ので安全に歩行できます。
神田白山線に出ると柵のある歩道があり、そこからは信号に注意しながら不忍通りまで出ると安全に千駄木駅へ行くことができます。
世帯と世帯年収
台東区谷中の周辺人口は、2010年より6.0％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で15.1％。台東区谷中の周辺世帯は、2010年より8.1％増えていて、最も多い世帯は単身世帯で55.4％。平均世帯年収は570.5万円です。
学区域
・小学校：台東区立谷中小学校 750m
・中学校：台東区立上野中学校 1.8km
23区内で中程度の教育水準といわれている台東区。私立中学校への進学率が27％前後とある程度高く、教育意識の高い家庭が多くあるように思います。都内の公立・私立中学校への進学状況に関しては「公立学校統計調査報告書」をご覧ください。
台東区では中学校入学前に限り学校選択制度を実施しています。中学校1年生として新入学される方は、台東区公式サイト−中学校選択制度をご覧ください。但し中学校に通学していて、台東区立中学校に転入学をされる方は学校選択制度の対象にはなりません。原則として住所地に基づく通学区域の学校に入学します。
台東区谷中３丁目付近の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震：深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6強
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近くの活断層までは約9kmです。綾瀬川断層伊奈‐川口区間 約10km 地震の規模M6.5
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
本住宅の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低い地形。
東京の液状化予測図 令和3年改訂版では東京全域の液状化予測図を見ることができます。
浸水の可能性(標高)
標高は約7.3mです。浸水想定はありません。
浸水の可能性は、「台東区ハザードマップ(水害･土砂災害)」をご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。
土砂災害の可能性
住宅の場所は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は「台東区ハザードマップ(水害･土砂災害)」をご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。
洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
指定緊急避難所（災害から緊急的に避難する場所）
- 谷中児童遊園 50m
- 第一日暮里小学校 260m
- 日蓮宗長明寺 580m
指定避難所（災害により一時的に滞在する施設）
- 第一日暮里小学校 440m
- 諏訪台ひろば館 590m
- 特別養護老人ホーム文京千駄木の郷 690m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
※土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
盛土地・埋立地 です。低地に土を盛って造成した平坦地や、水部を埋めた平坦地。盛土地は、一般的には浸水しにくいが、高さが十分でない場合には、浸水する可能性があります。
より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では、説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。