目黒区屈指の住宅街 東が丘
※目黒区東が丘の周辺環境解説はこちら ※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報です。ご覧ください。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況:目黒区内でも青葉台とともに名を知られる、品格のある住宅街｢東が丘｣。数組の問い合わせがあり約3ヶ月後に契約されました。
価格と住宅概要
- 住所:東京都目黒区東が丘（東根公園すぐ近く）
- 土地面積:38.7坪／127.98㎡
- 交通:東急田園都市線｢駒沢大学｣徒歩10分
- 道路面:北東約4m
- 立地:整備された桜並木の緑道に面する住宅街
- 本住宅:第一種低層住居専用地域
場所は駒沢オリンピック公園からほど近く、静かな住宅街の良さと利便性を兼ね備えた街｢目黒区東が丘｣。北方面は駒沢大学駅、南方面は都立大学駅という立地です。隣接する住所は八雲や柿の木坂などの有名な高級住宅街が連なり、古くから文化人、芸能人などの著名人が多く住む街として認知されています。最寄りの駒沢大学駅周辺はスーパーや店舗などが充実したエリアです。
立地と住環境
立地
北に国道246号線、南に駒沢通り、西に自由通りが通り、バスやお車での移動はピカイチの利便性を誇ります。現地は住宅街で大通りから離れているので静かな環境です。
日常の食料のお買い物は徒歩6分ほどで行ける野沢のサミットや駒沢通り沿い徒歩8分ほどの成城石井が便利。また日頃運動を行っている方やペットを飼っている方に嬉しいのは、駒沢オリンピック公園です。現地から徒歩8分ほどの距離にあり、公園内のトレーニングルームは2時間450円ほどで利用することができます。詳しくは駒沢オリンピック公園総合運動場の公式サイトでお確かめください。
気になる防犯面ですが、交番が当物件から100ｍの場所にある為非常に安心できます。目黒区の中でも犯罪件数の少ないエリアです。
住宅地について
- 用途地域:第一種低層住居専用地域
- 隣接用途地域:第一種低層住居専用地域/第一中高層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:70㎡
目黒区の用途地域から調べると、本住宅は主は第一種低層住居専用地域。良好な住環境を保護するために、10mまたは12mの絶対高さの制限や、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離す外壁の後退距離制限などが定められています。第1種低層住居専用地域では主に1～2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶような住宅街になります。今後も良好な住居専用地域として、利用されていくと思います。
<目黒区東が丘は敷地面積の最低限度の制限は70㎡>
目黒区はほぼ全ての地域（商業地域・工業地域などを除く）で敷地面積の最低限度の制限を設けています。最低限度の制限がある地域は、日照、通風、防災など、住宅地として良好な環境が保たれます。隣地との距離が保たれるだけでなく、乱りに住宅も建設されないため、程よい人口密度が保たれ良好な住環境が望めます。
目黒区は敷地面積の最低限度の制限に力を入れ、きれいな街並み・住環境を維持しているため、住みやすく23区内でも人気の高いエリアと知られ、不動産価値は常に高く評価されています。
道路面と日当り
- 第一種低層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:70㎡
- 道路幅約4ｍ 北東道路
北東4m道路に面しています。面している道路の先は緑道+道路になっているため、向かいの家と大きく離れているため北東からの日当たりが良い場所です。また付近は第一種低層住居専用地域・高度制限のある場所ですので高い建物が建たず3階からの眺望も良いです。
路線・最寄駅と駅までの安全性
東急田園都市線｢駒沢大学｣徒歩10分
最寄駅までは800ｍ、徒歩で10分・車で4分の距離にあります。住宅から駅までは、「街灯がある,車の往来がある住宅街の道10分」を歩きます。
現地を歩いた感想ですと、家の前の道路はほとんど車通りがないため、安心して歩くことが出来ます。駒沢大学駅までは自由通りを北上し歩道を歩くこともできますが、住宅街の道を歩いたほうが駅までは近く人通りがあるので安心して歩くことができます。駒沢大学駅にマルエツがあり、帰宅中に遠回りすることなくお買い物をすることができます。
周辺道路の安全性
住宅の前面道路は車通りが少なく、一方通行のため比較的安全な道路です。周辺を小さいお子さんが歩く際は自由通り・駒沢通り・玉川通り（国道246号線）など、柵付きの歩道がある道路を選ぶと良いでしょう。(主に大通り・通学路に多く点在)柵付きの歩道以外には住宅街を通って駅まで行くことができますが、狭い十字路では自転車やキックボードに注意してください。
世帯と世帯年収
目黒区東が丘の周辺人口は、2010年より2.7％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で12.8％です。目黒区東が丘の周辺世帯は、2010年より5.4％増えています。最も多い世帯は単身世帯で52.3％で、平均世帯年収は641.6万円です。
学区域
・小学校：目黒区立東根小学校 徒歩4分
・中学校：目黒区立第十中学校 徒歩4分
教育水準が高い目黒区。東横線沿線には私立学校が多く、教育に力を入れている家庭が多いです。そのような環境があるためか、学区を指定して住宅を探される方もいます。
目黒区では、規則により学齢児童・生徒の就学校を指定していますが、申請があった場合には、保護者からの申立てにより学校を変更できる場合があります。指定校変更制度を目黒区は定めているので、指定校変更検討前にご確認ください。
小学校調整区域・中学校調整区域にお住まいの方は「指定校と変更可能学校」がありますので、学校変更を検討されている場合は「目黒区役所学校運営課」へ相談ください。
目黒区東が丘の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6弱
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は綾瀬川断層 伊奈‐川口区間 約20km 地震の規模 M6.5
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
東が丘の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低い地域です。
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ると、液状化発生可能性の低い地域です。
浸水の可能性(標高)
標高は約34.1mです。浸水想定は60cmです。
浸水の可能性は目黒区ハザードマップをご覧ください。体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。ハザードマップは1種類のみで、1種類のハザードマップに3つの水害の種類（洪水・雨水出水・高潮）を記載しています
土砂災害の可能性
住宅は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は目黒区土砂災害ハザードマップをご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。
洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
＜広域避難場所（災害種別の指定なし）＞
- 駒沢オリンピック公園一帯 1.1km
- 学芸大学附属高校一帯 1.3km
＜福祉避難所･指定避難所＞
１．東が丘障害福祉施設(災害の指定なし) 200m
２．東根小学校(地震/風水害/土砂災害) 230m
３．東根住区センター(災害の指定なし) 320m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は 盛土地・埋立地 です。
更低地に土を盛って造成した平坦地や、水部を埋めた平坦地。盛土地は、一般的には浸水しにくいが、高さが十分でない場合には、浸水する可能性があります。
図表中央部が住宅地付近です。より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。