文京区の新築戸建
※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報を記載しました。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況：住宅完成前に販売開始から2ヶ月半で販売終了
住宅概要
- 住所:東京都文京区
- 間取:木造3階建 3LDK
- 延床面積:70.55㎡
- 交通:山手線｢西日暮里｣徒歩8分／千代田線｢千駄木｣徒歩8分
- 用途地域:商業地域／隣接用途地域:第1種住居地域
道路面と日当り
道路面:南西4.0m
- 商業地域（隣接:第一種住居専用地域）
- 南西道路
南西道路に面していることもあり、日当たりが良いです。また屋上にはルーフバルコニーがついているので大きな洗濯物などもしっかりと乾かすことが可能です。
東京23区のほぼ中心に位置する文京区は、歴史文化と四季が感じられる名所が数多く、東京の都心部にありながら緑豊かで落ち着いた環境が築かれていて生活環境は良好。住宅は山手線他、５路線が乗り入れる｢西日暮里｣駅より徒歩8分、谷中銀座まで徒歩9分、上野公園まで自転車で11分と休みの日でも楽しめる場所です。地盤が良好で土砂災害リスク・洪水災害リスク・浸水災害リスクも低いエリアであり、付近には商店街が多く生活利便性に優れた場所です。
住宅デザインと住宅設備
『コンパクトハウスに特化した会社がつくるコンパクトハウス』
東京の家の価格はほぼ”土地サイズ”で決まるといっても過言ではなく、大きい土地は高くコンパクトな土地はリーズナブル。”たくさんのお客様にマイホーム”のため、コンパクトハウスの企画に特化しています
外構
住宅外観は付近の住宅街に調和したデザイン。玄関は引き戸タイプのドアを採用して、コンパクトでありながらスタイリッシュなフォルムと利便性を考えています。
リビング
南西向きに面したリビングには床暖房付き。3面に窓があるので採光や通風もしっかりとることができ、リビングの角部分はデスクワークやお子さまの勉強スペースに利用することができます。
キッチン
ペニンシュラ型の対面式キッチンを採用。背部には食器棚を置くスペースがあり、家族を見渡すことのできる間取りは、お料理中でもリビングにいる家族に目が届きます。
その他
バスルームは1318サイズを採用。1318サイズの浴室は0.75坪のサイズとも呼ばれており、洗い場は広くとられているので、お子さまと一緒の入浴も楽しめます。
立地と住環境
立地
住宅は東京メトロ千代田線｢千駄木｣徒歩8分、JR山手線｢西日暮里｣徒歩8分。付近に大型の商業施設は無く住宅街の中に位置しています。片側2車線の比較的大きい通り｢不忍通り｣から１本入った場所にあります。春日通りは整備が行き届いており、歩道・自転車通行帯があり、マンションやビルが多く人通りのある通りで通勤・通学・買い物にも便利な通りです。
文京区は東京23区内の中では犯罪発生率・事故発生率の少ない地域として知られており、西日暮里駅前には日本屈指の東京大学への進学率を誇る開成中学・高等学校があります。高所得者層に人気があることも治安の良さに繋がっていると考えられます。また谷根千と呼ばれる｢谷中・根津・千駄木｣にもほど近く、情緒ある雰囲気を楽しむことができます。
住宅地について
- 用途地域:商業地域
- 隣接用途地域:第１種住居地域
- 敷地面積の最低限度の制限:都市計画法での指定は無し
文京区の用途地域から調べると、地域の中心的な地域（商業地域）であり、隣接する地域第は一種住居専用地域として整備されています。
近くにはスーパーやドラッグストアも充実しています。賑やかな商業地域の中でも一歩入った場所に位置しているので、音などは大通り面よりも少なく、快適に利便性良く住むことが可能です。
路線・最寄駅と駅までの安全性
山手線,京浜東北線,千代田線,日暮里･舎人ライナー｢西日暮里｣徒歩8分
千代田線｢千駄木｣徒歩8分
4線2駅と路線の利便性が良い場所。お子さんが高校・大学に進学すると意外とネックになるのが交通手段ですが、4線2駅利用ができる場所など利用駅が多くあると通学も楽◎
現地を歩いた感想ですと、通学・通勤で住宅から駅までの移動は徒歩が便利。西日暮里駅までは大通りの｢不忍通り｣と｢道灌山通り｣を通るのがおすすめで、｢歩道が広い｣｢人通りがある｣ので安全に歩行できます。また駅まで自転車で移動するときは、不忍通りには普通自転車専用通行帯があるので快適に通行できます。西日暮里駅は徒歩１分の場所に｢道灌山通り第一自転車置場｣があります。
不忍通り沿いは人通りの多い場所なので、犯罪に巻き込まれそうな場所はなさそうです。不忍通りからすぐのところに住宅があり、夜道の危険は少なそうです。
また不忍通りは片側２車線に信号・横断歩道が整備され、歩道には街路樹・柵があり交通事故が多発しそうな場所はなさそうです。ただ、お子さんが小学校低学年のうちは飛び出しにご注意ください。
西日暮里駅方面に伸びる｢道灌山通り｣は片側3車線の道路で見通しが良く、歩道も広いため安全に歩くことができます。道路を渡るとき信号が点滅している場合は横断をしないなどお子さまとはルールを設けるといいでしょう。
世帯と世帯年収
文京区千駄木の周辺人口は、2010年より6.6％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で14.2％です。また周辺世帯は、2010年より8.3％増えています。最も多い世帯は単身世帯で55.3％。平均世帯年収は571.1万円です。
学区域
・小学校：文京区立千駄木小学校 300m
・中学校：文京区立文林中学校 500m
文京区の小学校は、原則として通学区域の指定校に入学となり、学校選択はできません。在学中の途中転居や兄弟関係などの一定基準を満たす場合は、申請により指定校の変更ができます。詳しくは文京区学務課学事係へ。
渋谷区の中学校は、学校選択希望制を採用しており通学区域外の学校への入学を希望することができる制度です。新1年生及び区立中学校に入学または転学する方を対象として、文京区立中学校の全10校を選択できます。但し希望者の状況によっては抽選となる場合があります。詳しくは中学校 学校選択制度へ。
文京区千駄木付近の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
深谷断層・綾瀬川断層（全体が同時に活動）の予測最大震度は震度6強
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
綾瀬川断層伊奈‐川口区間 約8km 地震の規模 M6.5
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。活断層は、地震調査研究推進本部により活動性が高く、社会的、経済的に大きな影響を与えるような地震を起こすと考えられる「主要活断層帯」とそれ以外の「その他活断層」に分類されています。
液状化の可能性
住宅は液状化発生の可能性が低い地域にあります
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版では東京全域の液状化予測図を見ることができます。住宅の地盤の性質としては液状化発生の可能性があります。
浸水の可能性(標高)
標高は約8.1mです。浸水想定は10〜50cm。過去に浸水履歴はありません。
浸水の可能性は、「文京区洪水ハザードマップ・高潮ハザードマップ」、「文京区水害ハザードマップ」をご覧ください。また文京区では｢文京区浸水履歴｣を公表しており、上記のハザードマップとともに過去にどの住宅で浸水があったのか確認することをおすすめします。
土砂災害の可能性
住宅の場所は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は文京区土砂災害ハザードマップをご覧ください。
土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
住宅には土砂災害の可能性はありませんでしたが、住宅の付近に土砂災害の可能性がある場所がありましたので、大雨時・大雨の後は近づかないのが良いと思います。(土砂災害の可能性がある場所は神社・寺院の敷地内が多かったです)。局所的に土砂災害が起こる場所を確認するためにも、文京区土砂災害ハザードマップを一読することをお勧めします。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。
洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
広域避難場所
- 開成学園第二運動場 370m
- 谷中児童遊園 450m
- 与楽寺前広場 480m
指定避難所（災害種別の指定がありません）
- 千駄木小学校（地震時） 470m
- 第一日暮里小学校 540m
- 文林中学校（地震／土砂災害） 650m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
※土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は盛土地・埋立地です。
更低地に土を盛って造成した平坦地や、水部を埋めた平坦地。盛土地は、一般的には浸水しにくいが、高さが十分でない場合には、浸水する可能性があります。
より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では、説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。