板橋区小豆沢4丁目 南西×北西角地の開放的な新築戸建
※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報です。ご覧ください。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
問合状況：住宅完成から5ヶ月後に契約になりました。
価格と住宅概要
- 住所:東京都板橋区小豆沢4丁目
- 間取:木造3階建 3LDK＋駐車場
- 土地面積:13.21坪／43.69㎡
- 延床面積:69.04㎡
- 交通:都営三田線｢志村坂上駅｣徒歩8分
- 道路面:南西道路約4ｍ×北西道路約4ｍ角地
- 立地:小豆沢公園至近 緑豊かな住宅地
- 用途地域:一種住居地域
最寄り駅の志村坂上は、大手町や日比谷といった主要なオフィス街まで直通で30分以内にアクセスできるのが魅力。紹介する住宅は高台に位置して、水害のリスクがほとんどなく心配も少ない場所。また目の前に小豆沢公園があるのでアクティビティを楽しめます。
道路面と日当り
道路面:南西約4m公道 北西約4ｍ私道 角地
- 敷地面積の最低限度の制限:70㎡
という条件により、日差しを遮るものが無いため南・西からの日当たりが良く、2階リビング・お部屋は明るく快適に過ごせます。
学区域
・小学校：板橋区立志村第四小学校 380m
・中学校：板橋区立志村第二中学校 640m
住宅デザインと住宅設備
特徴
- 3階建て 3LDK
- 南西×北西道路に面した角地
- 1階に1部屋、2階にリビング、3階に2部屋
- 第三者機関による地盤調査済み
南西角地の日当たり良好な場所にあるコンパクト設計の住宅。2～3人住まいを主とした約70㎡の住宅でありながら、住宅設備が充実しているのが特徴。たっぷり収納のシステムキッチン・ワイド洗面化粧台・1216サイズのユニットバス・電気式エコ床暖房など充実しています。
外構
1階はキューブ柄の黒いシックな外壁を、2階・3階には白の外壁を使用し立体感のある住宅。カースペースはアルファードなど背の高い車も駐車可能。ゆとりある青空駐車のため、住宅の1階部分を使用したビルトイン車庫に起こりがちな2階の底冷えが起こらないので、室内は温かく過ごしやすくなります。
リビング
2階リビングは約13帖。南西側にバルコニー・北東側には大きな窓があり、昼間から夕方までしっかりと日差しが入り、風通しの良い居心地の良いリビング。床には電気式エコ床暖房｢プリマヴェーラ・ネオ｣を採用してるから、足元から体が暖まります。
キッチン
キッチンは対面式でクリナップのシステムキッチン｢KT｣を採用しました。マッドで深みのあるグレーの高級感のあるキッチンは、たっぷり便利な収納力とお手入れ性能抜群が特徴。お皿を洗うようにスポンジで簡単に汚れを落とせるレンジフード、エンボス加工でキズ・汚れに強い｢高機能シンク｣がポイント。食器洗浄乾燥機付きです。
その他
バスルームには大型収納がついた横幅90cｍサイズの洗面化粧台。収納がたっぷりあり、バスタオル・ハンドタオルから掃除道具までしっかりと収納できます。
板橋区小豆沢4丁目の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。板橋区が公表している防災マップ・各種ハザードマップはこちら>>
地震発生時の揺れやすさ
予測される地震は深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の最大震度は、震度6強
※｢ゆれやすさ｣とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層を3つ示します。最も近くの活断層までは約5kmです。
綾瀬川断層伊奈‐川口区間 約20km 地震の規模 M6.5
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
板橋区小豆沢4丁目の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性はない
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ると、板橋区はおおむね液状化の可能性が低い地域です。
浸水の可能性(標高)
標高は約22.4mです。 浸水想定は10cm以下です。
浸水の可能性は板橋区洪水ハザードマップをご覧ください。ハザードマップは3種類あり｢荒川氾濫版｣｢集中豪雨版｣｢高潮版｣に分かれています（さらに想定浸水継続時間もあります）。浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。
土砂災害の可能性
住宅は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は土砂災害警戒区域・板橋区土砂災害ハザードマップをご覧ください。
土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。
洪水、津波その他の政令で定める異常な現象 の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
広域避難場所（災害種別の指定なし）
- 赤羽北地区一帯 徒歩距離 850m
- 桐ヶ丘・赤羽台・西が丘地区 徒歩距離 1.1km
- 浮間小学校・浮間三丁目団地地区 徒歩距離 1.2km
指定避難所（災害種別の指定なし）
- 志村第四小学校 310m
- 板橋区立小豆沢福祉園 630m
- 志村第二中学校 680m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が｢要措置区域｣または｢形質変更時要届出区域｣として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は切土地です。（画像中央、矢印左の赤斜線）
山地などの造成地のうち、切取りによる平坦地や傾斜地です。山地や丘陵地など高い地盤や斜面がある土地に家を建てる際、土を切り取って低くし、平らな敷地を造成する方法です。切土の場合は地面を削るだけなので、地盤の強度が保たれやすく、盛土と比較して地盤の安全性は高いと言えます。
板橋区小豆沢4丁目 立地と住環境
立地
住宅の場所は、2020年にリニューアルしたスポーツフィールドのある小豆沢公園徒歩1分の住宅地。近くには商業施設｢セブンタウン小豆沢｣があり、ユニクロやダイソー、アカチャンホンポ、ホームセンタービバホーム等、生活用品がすべて揃う商業施設が徒歩6分。都営三田線は巣鴨・目黒を通る利便性の良い駅で通学や通勤に重宝します。住宅から400ｍのところに環八通りがあるため、車での移動もストレスがなく、休日は郊外にドライブしたくなるような立地です。
住宅地について
- 用途地域:一種住居地域
- 隣接用途地域:準工業地域・近隣商業地域
- 敷地面積の最低限度の制限:70㎡
板橋区の用途地域から調べると、店舗や飲食店、事務所、ホテルなどを建ててることが出来る｢一種住居地域｣の地域です。小規模な店舗が並ぶ、小豆沢通りから一本入った場所の住宅地に位置してます。
<板橋区小豆沢4丁目は敷地面積の最低限度の制限は70㎡>
板橋区はほぼ全ての地域（商業地域・工業地域などを除く）で敷地面積の最低限度の制限を設けています。最低限度の制限がある地域は、日照、通風、防災など、住宅地として良好な環境が保たれます。隣地との距離が保たれるだけでなく、乱りに住宅も建設されないため、程よい人口密度が保たれ良好な住環境が望めます。
板橋区は主に60㎡で制限している地域と70㎡で制限している地域があり、板橋区小豆沢4丁目は70㎡の地域なので、より隣地との距離が保たれた住宅地として良好な環境です。
路線・最寄駅と駅までの安全性
都営三田線｢志村坂上駅｣徒歩8分
最寄駅までは600ｍ、徒歩で8分・車で3分の距離にあります。住宅から駅までは、｢街灯が少ない、車の往来が少ない住宅街を1分｣｢街灯がある、車の往来がある小豆沢通りを7分｣歩きます。
現地を歩いた感想ですと、住宅から駅までの間で犯罪に巻き込まれそうな場所・交通事故が起きそうな場所は見当たりませんでした。住宅付近は車の往来が少なく、大通りに出ると柵付きの歩道が駅までまっすぐ続いているため、交差点を渡る際しっかりと左右の確認をすれば安心して志村坂上駅まで行くことが出来ます。
世帯と世帯年収
板橋区小豆沢の周辺人口は、2010年より5.4％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で14.3％です。板橋区小豆沢の周辺世帯は、2010年より7.4％増えています。最も多い世帯は単身世帯で45.9％です。平均世帯年収は471.4万円です。
学区域
・小学校：板橋区立志村第四小学校 380m
・中学校：板橋区立志村第二中学校 640m
板橋区は令和2年より｢学力の定着・向上｣｢健全育成｣｢社会性の向上｣をめざし、｢学びのエリア｣を核とした小中一貫教育を開始し、近年教育に力を入れている地区です。
板橋区では、規則により学齢児童・生徒の就学校を指定していますが、申請があった場合には、保護者からの申立てにより学校を変更できる場合があります。指定校変更制度を板橋区は定めているので、指定校変更検討前にご確認ください。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。