世田谷区東玉川の新築戸建【販売終了】
※東玉川の土地リサーチはこちら ※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。探しはじめの方にはボリュームが多く読みづらいと思いますが、住宅購入に必要な情報を記載しました。他の住宅解説は住宅解説ページにまとめています。
販売状況:住宅完成して約6ヶ月後に販売終了
住宅概要
- 住所:東京都世田谷区東玉川
- 木造2階建 3SLDK＋駐車場
- 土地面積:39.80坪／131.58㎡
- 延床面積:129.61㎡
- 交通:東急東横線｢田園調布｣徒歩12分
- 道路面:北西4m
- 立地:整備された住宅街 住宅ブロックの中央に位置
場所は東急東横線、東急目黒線、東急池上線の走る街｢世田谷区東玉川｣。｢田園調布｣や｢奥沢｣などもほど近く、高級住宅地として名の知れたエリアに位置しており、ブランド力の高いエリアとしても魅力的です。また常に住みたい街ランキングの上位にある｢自由が丘｣にも近いため、毎日を刺激的に過ごせそうです。
住宅デザインと住宅設備
住宅コンセプト
住宅のコンセプトはデザイン性と経済性の｢バランス｣に初めて焦点を当てた、過剰も不足も無い高感度意匠、それを敷地に合わせて順応展開する企画者主導型提案住宅です。設計者が住宅をデザインするときに注意することは｢良いデザインのものをつくる以前に、まずは醜いものを見せない｣。生活の身だしなみに注意しながら設計しているそうです。
本質を備えた既成の量産品だけで厳選・熟成された設計は、建築家に引けを取らないデザインを、割安な工費と短い検討期間で提供しており引渡し後の美観が維持できる仕掛けが施されています。注文住宅にするほど情熱・時間は無いけれど、既製品のような画一的な住宅は好きにはなれず、優れた設計者の思想と性能の良い素材を用いた住宅に住みたいと考えている方には最適の住宅です。
- フローリングは天然木
- 1階に洋室 2階にリビング
- 防犯を意識して縦格子を使用
- 1階の窓ガラスは防犯性を意識して細長窓ガラス
窓を複数設置して採光性を確保
外構
高級住宅地として名の知れたエリアに位置しており、洗練された佇まいを感じる外構になっています。駐車スペース・アプローチは｢コテ仕上げ｣によるコンクリート舗装、門前のシンボル的な位置(写真右手前)にはシンボルツリーが植えられ、建物正面にはすらっとして線の細い美しい樹形を大小組み合わせ、どの高さでも目線が寂しくないようにしています。
リビング
2階リビングは25帖。天井が少し高く、天井中央に採光用の窓・高めに設けられた窓の効果により帖数以上に広く感じます。リビングに置かれたダイニングテーブル・ソファーはサイズ・距離感がちょうど良く、均整がとれています。目的に合わせて収納できてスッキリと片付きいつも清潔感のあるリビングを維持できます。
※最近のセンスがいい住宅には、採光用の細い横長窓が高めに設けられています。｢隣家と視線が合わない｣｢家具の配置に気を使わなくても良い(よく見落とす項目です)｣｢窓を割っても容易に入れない｣と利点があります。
キッチン
キッチンは小部屋のように仕切られた｢独立型キッチン｣。収納に余裕があり、広々と調理台を使えるメリットがありますし、来客時に調理場を見られずに済むのが嬉しいです。リビング側に視線を向けにくいので、乳幼児から目を離せない環境ではデメリットもあります。
コンロ横には換気用の小窓があり、料理中の気になる臭いもすぐなくなります。キッチンに合わせた専用の収納棚がつき、電子レンジや炊飯器をゆったりとおける広さがあります。
主寝室と洋室 その他
1階にある主寝室は広く造られていて、窓が大きくとられており朝の日差しが気持ちよく入ってきます。主寝室の外にはファサードがあり隣家の視線を上手に遮っています。
主寝室の収納は大型のクロゼットが2つ。奥様用･旦那様用とわけても良いですし、衣類・カバン類その他とわけるなど、使いやすい広さがあります。
1階には他に洋室２部屋、2階には納戸が1部屋･和室が1部屋あります。主寝室のとなりの部屋はデスクワークができるようカウンターを窓際に造作してあります。子供部屋にしても良いですし、仕事部屋としても利用できます。
バスルームには大型収納がついた化粧台。収納がたっぷりあり、バスタオル･ハンドタオルから掃除道具までしっかりと収納できます。さらに化粧台は２人同時に使える２ボウルタイプに、手元灯がついて使い勝手が良くなっています。
立地と住環境
立地
住宅は東急東横線｢田園調布駅｣、東急目黒線｢奥沢｣より徒歩12分。付近に商業施設は無く住宅街の中に位置しているので、喧騒もなく静かな暮らしがおくれます。
- 用途地域:第一種低層住居専用地域
- 隣接用途地域:第一種低層住居専用地域
- 敷地面積の最低限度の制限:有り
世田谷区の用途地域から調べると、本住宅は住居を目的として整備された建築制限の厳しい地域(第一種低層住居専用地域)であり、隣接する地域も第一種低層住居専用地域と建築制限の厳しい地域として整備されています。
今後も住宅街として活用され、また風俗を乱すような店舗や日影に影響するような建物は建築されにくい場所ですので、住宅地として安心して居住できる場所だと思います。
さらに世田谷区では敷地面積の最低限度の制限を設けているため、日照、通風、防災など、住宅地として良好な環境が保たれます。隣地との距離が保たれるだけでなく、乱りに住宅も建設されないため、程よい人口密度が保たれ良好な住環境が望めます。
道路面と日当り
道路面:南6m
- 第一種低層住居専用地域(隣接:第一種低層住居専用地域)
- 敷地面積の最低限度の制限:有り(最低限度は80㎡)
- 北西道路
- 道路幅4ｍ
という条件もあり、｢向かいの家とスペースをとれている｣｢隣家と適度に距離がある｣｢付近に高い建物がない｣ため、風通しもよく、程よく日差しも入る場所です。リビング･主寝室は南面に窓を設けているので、気持ちの良い日差しが入ります。
路線・最寄駅
東急東横線｢田園調布｣徒歩12分
東急目黒線｢奥沢｣徒歩12分
東急池上線｢石川台｣徒歩12分
３線３駅利用ができる立地。駅まで徒歩ですと少し時間がかかりますが、自転車を利用すれば5･6分程度で駅に着きます。お子さんが高校･大学に進学すると意外とネックになるのが交通手段ですが、３線３駅利用ができる場所など利用駅が多くあると通学も楽になります。
また渋谷駅行き･東京医療センター行きの東急バス停が徒歩2分の場所にあり、車が利用できない･タクシーを呼ぶのも面倒というときに便利です。(60歳以上になるとバスの利用率が上がるそう。車の運転が苦手になったり、時間に余裕のある生活になればバスを利用して移動しても良いと思います)
世帯と世帯年収
世田谷区東玉川の周辺人口は、2010年より3.3％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で12.2％です。世田谷区東玉川の周辺世帯は、2010年より5.1％増えています。最も多い世帯は単身世帯で46.7％。平均世帯年収は589.0万円です。
学区域
・小学校：世田谷区立奥沢小学校 310m
・中学校：世田谷区立奥沢中学校 900m
子育て層や緑が豊かな地域を好む層に人気の世田谷区は、高級住宅街もあることから教育への関心度が高く、公立校でも学習レベルが高いと言われています。世田谷区では、地域とともに子どもを育てる教育を進めているため、通学区域の学校を定めていて学校を自由に選ぶことができません。ただし、何らかの事情があり指定校変更が認められ、『受け入れる学校においても支障がない場合』に限って、指定校を変更できます。指定校変更承諾基準を世田谷区は定めているので、指定校変更検討前にご確認ください。
ただ他の通学区域からの受け入れを行わない学校もありますので、一応チェックするといいでしょう。詳しくはこちらから。
世田谷区東玉川の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震は深谷断層･綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6弱
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は立川断層帯 約22km 地震の規模 M6.8
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。活断層は、地震調査研究推進本部により活動性が高く、社会的、経済的に大きな影響を与えるような地震を起こすと考えられる「主要活断層帯」とそれ以外の「その他活断層」に分類されています。
液状化の可能性
世田谷区東玉川3丁目の地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低い地形です。東京の液状化予測図 令和3年度改訂版を見ると、本住宅は液状化の可能性が低い場所です。
浸水の可能性(標高)
標高は約23.4mです。低位地帯ではありません。
浸水の可能性は世田谷区洪水・内水氾濫ハザードマップをご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。ハザードマップは「多摩川洪水版」「内水氾濫・中小河川洪水版」の２種あります。
土砂災害の可能性
当該地域は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は世田谷区土砂災害ハザードマップをご覧ください。
土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。住宅付近には土砂災害の可能性がある場所はありませんでした。しかし局所的に土砂災害が起こる場所はありますので、世田谷区土砂災害ハザードマップを一読することをお勧めします。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定しています。災害の種類によっては避難場所に適さない施設もありますので、よく確認ください。
広域避難場所
１．奥沢小学校(風水害時) 460m
２．東玉川小学校(風水害時) 540m
３．田園調布中学校(災害の指定なし) 980m
指定避難所(災害種別の指定がありません)
１．田園調布学園中高等部 400m
２．奥沢小学校(風水害時) 460m
３．東玉川小学校(風水害時) 540m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません
※土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が｢要措置区域｣または｢形質変更時要届出区域｣として指定･公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は凹地・浅い谷 です。
凹地･浅い谷は、台地・段丘や扇状地などの表面にできた窪地や、浅い流路跡・雨水の侵食によってできた谷です。豪雨時に地表水が集まりやすい場所です。大雨の際に一時的に雨水が集まりやすく、浸水のおそれがあります。地盤は周囲(台地・段丘など)に比べるとわずかに劣る場合があります。
図表中央部が住宅地付近です。より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では、説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。