南東角地で日当たりに恵まれ 延床100㎡ある邸宅
※お客様との会話の中で購入基準になる箇所を重点的に解説します。他の住宅解説は住宅解説ページをご覧ください。
問合状況：限られた不動産業者間での新規情報。南東角地で延床100㎡と非常に条件がいいので希望条件に当てはまる方はすぐに現地見学されることをおすすめします。
価格と住宅概要
- 建築条件付き土地※
- 住所:東京都杉並区上荻3丁目
- 土地 100㎡(30.54坪) 延床 98㎡
- 参考プラン 間取:木造3階建 ４LDK車庫
- 土地権利:所有権
- 交通:JR中央線｢荻窪｣歩17分･｢西荻窪｣歩15分
- 道路面:東5.45m 南2.6m （角地）
- 用途地域:低層住居専用地域
※ 売買契約締結後1ヶ月以内に建物の建築請負契約を売主または売主が指定する建築業者との間で締結することを条件に販売します。
場所は青梅街道があり、JR中央線走る街｢杉並区上荻｣。最寄り駅は｢荻窪駅｣、ルミネ荻窪をはじめ大型ショッピングモールの荻窪タウンセブンや西友もあり、駅周りには飲食店も多く生活するのにとても勝手の良い街。荻窪駅からは新宿・荻窪へ乗換なしで行くことができ、荻窪→吉祥寺は4分の近さです。荻窪→新宿は中央線快速で10分。丸の内線も使うことができ、休日のショッピングも通勤通学にも楽です。
青梅街道と環状八号線が近いため、車移動が多い方も用事に合わせて道路を使い分けやすいメリットがあります。現地は大きな通りから離れているので、道路の騒音や排気ガスも気になりません。
道路面と日当たり
道路面:東5.4m 南4m（南東角地）
- 第一種低層住居専用地域
- 第1種高度地区
という条件により、｢南東角地｣｢付近に背の高い建物がない｣｢隣家と距離が離れている｣により、通年を通して日が入ります。またリビングは南東にバルコニーがあるのでリビングへの日当たり・風通しもよく、付近に背の高い建物がないためバルコニーからの眺望は良いです。
立地
JR中央線｢西荻窪｣駅徒歩15分。西荻窪駅北口出口から人通りの多い北銀座通りを北東方面に歩いた住宅街です。南東角地のため日当たりや開放感が良く、区画が整備された場所に位置していて風通しも良い立地。
学区域
・小学校：杉並区立桃井第一小学校
・中学校：杉並区立井荻中学校
住宅デザインと住宅設備
コンセプトは『新たな明日に備えるための住まい』
各分野の職人たちと共に、最新技術と伝統を駆使し、よりハイグレードな住宅を提供します。そして「最大限の愛情と住みたいと思える独創性と協調性のある建物、安心して疲れた体と心を休息させ、新たな明日に備えるための住まい」を提供できるよう企画されています。
建物参考プラン 住宅概要
- 間取は変更可
- 延床面積:98~100㎡
- 3階建 4LDK＋駐車場
- 小型自動車なら2台縦列駐車可
リビング
2階のリビングは約20帖。2階LDKは上部吹抜けで開放感があり、帖数以上の広さを感じます。また2階にあるので道路からの視線も気にならず、南東に窓･バルコニーがあり一日を通して日当たりに恵まれています。
キッチン
ペニンシュラ型（対面式）キッチンです。女性からも男性からも要望の多い対面式キッチンの利点として、リビングにいる家族を見渡せるため、小さなお子様がいるご家庭でも調理等をしながら様子を確認することができます。パントリーがありパスタや缶詰など食品のストックが楽で取り出しやすく、キッチン周りを片付けておけます。
浴室
浴室は1坪タイプと呼ばれる1616サイズ(内寸 1.6m×1.6ｍ）を使用しているので、大人が足を伸ばして快適に入浴でき、お子さまと一緒に入浴するゆとりがあります。
小屋裏収納
あるととても便利な小屋裏収納が5帖以上あり、固定階段で登れます。一般的な登り口は、はしごタイプで重量物をあげるとき不安定ですが、固定階段なので重量物も危なげなく収納できます。
杉並区上荻3丁目の災害リスク
当社では住宅購入の判断材料として土地調査レポートを提供しています。行政が提供しているハザードマップと一緒に見ることで、居住地域の災害リスクをより知ることができます。
地震発生時の揺れやすさ
想定される地震は深谷断層・綾瀬川断層(全体が同時に活動)で地震発生時の予測最大震度は震度6強
※「ゆれやすさ」とは、地震による地表面のゆれやすさを示します。一般的に、同じ地震でも平野や川に沿った地域、人工的に土を盛った造成地など、地表面(表層地盤)が軟らかい場所は、固いところよりも揺れやすい傾向にあります。
活断層
最も近い活断層は立川断層帯 約15km 地震の予測規模 M6.8
※地震は、断層が動くことによって起こります。活断層とは、くり返し活動し、将来も活動する可能性が高い断層です。活断層の近くでは、地震の規模が小さくても震源が浅く被害が大きくなる可能性があります。
液状化の可能性
地盤は良好で、地盤の性質としては液状化発生の可能性は低い。
東京の液状化予測図 令和3年度度改訂版を見ると、液状化発生の可能性が低い場所です。
浸水の可能性(標高)
標高は約44.0m。浸水想定は10cm～50cmです ※想定最大規模降雨時
浸水の可能性は杉並区ハザードマップ（風水害編）をご覧ください。具体的な浸水深は浸水リスク検索サービス(東京都建設局河川部)で確認できます。浸水ハザードマップは｢洪水｣を想定。内水氾濫と高潮のハザードマップは作成されていません。
土砂災害の可能性
住宅は土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域ではありません。
土砂災害の可能性は杉並区土砂災害ハザードマップをご覧ください。土砂災害の種類には、がけ崩れ、土石流、地すべりの３つの現象があり、ほとんどの土砂災害は、台風や大雨、梅雨の時期の長時間の雨、地震によって発生します。
周辺の避難場所・避難所
避難場所は広範囲に拡大する大規模火災から逃れ、鎮火するまで一時的に留まる場所です。避難所は家屋の倒壊や焼失などで自宅を失った方を一時的に受け入れて保護する施設です。洪水、津波その他の政令で定める異常な現象の種類ごとに、指定緊急避難場所として指定してます。
＜指定緊急避難場所（災害種別の指定なし）＞
- 杉並会館 180m
- 桃井第一小学校 540m
- 桃井原っぱ公園一帯 620m
＜指定避難所（災害種別の指定なし）＞
- 杉並会館 180m
- 介護老人保健施設シーダ・ウォーク 490m
- 桃井第一小学校 540m
土壌汚染の可能性
土壌汚染対策法の指定場所ではありません。
土壌汚染対策法に基づく調査の結果、法に定める指定基準に適合せず、土壌の汚染があると認められた土地については、県知事または市長が「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」として指定し、公示しています。
土地の地形分類(土地条件図)
地形分類は盛土地･埋立地 です。低地に土を盛って造成した平坦地や、水部を埋めた平坦地。
より詳細な土地の地形分類は国土交通省国土地理院 数値地図25000(土地条件)から確認できます。数値地図の凡例はこちら>>
立地と住環境
立地
場所はJR中央線走る街｢杉並区上荻｣。最寄り駅は「荻窪駅」、ルミネ荻窪をはじめ大型ショッピングモールの荻窪タウンセブンや西友もあり、駅周りには飲食店も多く生活するのにとても勝手の良い街。荻窪駅からは新宿・荻窪へ乗換なしで行くことができ、荻窪→吉祥寺は4分の近さです。荻窪→新宿は中央線快速で10分。そのほかに新宿までは丸の内線も使うことができます。休日のショッピングも通勤通学にも楽です。
青梅街道と環状八号線が近いため、用事に合わせて道路を使い分けやすいメリットがあります。現地は大きな通りから離れているので、道路の騒音や排気ガスも気になりません。
ゆったりと過ごしたい休日は吉祥寺から井の頭公園へ、ショッピングの日は新宿など、気分や用途にあわせて家族の要望に沿ったライフスタイルが楽しめます。
住宅地について
- 用途地域:第一種低層層住居専用地域
- 隣接用途地域:第一種低層層住居専用地域
すぎナビ（電子地図サービス）から調べると、本住宅は第一種低層住居専用地域。戸建が立ち並び、住宅と住宅の間にゆとりが生まれ住宅地として優良な環境が整っています。さらに最低敷地面積が70㎡規制となっているので、隣接する住宅の境界に空間があり、通年を通して日が当たり風が通る住環境です。
今後も住宅街として活用され、また風俗を乱すような店舗や日影に影響するような建物は建築されにくい場所ですので、住宅地として安心して居住できる場所だと思います。
路線・最寄駅と駅までの安全性
JR中央線｢荻窪｣歩17分
JR中央線｢西荻窪｣歩15分
最寄駅の西荻窪駅からは北銀座通りを北に8分ほど歩き、住宅街をに入り7分ほど歩きます。現地を歩いた感想ですと、住宅から駅までの間で犯罪に巻き込まれそうな場所は見当たりませんでした。北銀座通り沿いは交通量が多いのでお子さまが横断する際には車には気をつけてください。北銀座通りはガードレールのある歩道のため人通りも多く女性やお子様が一人で歩いても安心です。
周辺道路の安全性
住宅周辺の道路は大通りから離れているため交通量は少ないです。そのため車の往来が少なく比較的安心して歩くことが出来ると思います。住宅街の道路は幅員が4ｍ以上のゆとりのある道が多く、道路の見通しもいいので車の気配に気づきやすい道です。
世帯と世帯年収
杉並区上荻の周辺人口は、2010年より3.7％増えており、最も増加した年齢層は70歳以上で21.6％。杉並区上荻の周辺世帯は、2010年より4.7％増えていて、最も多い世帯は単身世帯で54.5％です。平均世帯年収は567.6万円
学区域
・小学校：杉並区立桃井第一小学校 500ｍ
・中学校：杉並区立井荻中学校 1200ｍ
杉並区では、小学校･中学校ともに指定校制度を導入しています。やむを得ないご事情がある場合は、指定校変更の申し立てができます。詳細は、就学通知書により通知された学校への入学が困難な場合（指定校変更）をご覧ください。
その他のリサーチ
・ゴミ置き場の位置（住宅の脇・前が集積場になっていないか）
・電柱の位置（電柱を新規で取り付ける場合）
・道路の確認,道路の負担（「本当に道路なのか」の確認・私道負担 他）
・越境問題（隣家の水道管・塀・建築物 他）
・法定外公共物である里道・水路の有無（戦前から宅地化された場所は要注意）
…
「そこまで調べるなんて大げさ過ぎない？」と思われる方もいますが、不動産仲介トラブル事例として周知されているほど、比較的多い事例です。特に『ゴミ置き場の位置』は角地の住宅に多い問題で、契約前に実施する購入を決めるための重要事項の説明では説明すべき項目ではないため居住後に気づきとても嫌な思いをすることになります。
最後に、住宅は数千万円、時には数億円と非常に大きな金額が動く人生で大きな買い物です。事前調査をしっかりおこない、住むに値する場所なのか検討してから購入しましょう。